修复重复:42年后开发人员保留了负担得起的波士顿布朗斯通

由...出版 布拉德·斯坦霍普2019年6月7日星期五
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波士顿南端的一系列历史悠久的褐砂石公寓将由42年前进行整修的同一家开发商进行保存和修复。

Inquilinos Boricuas enAcción(IBA)将与波士顿住房管理局(BHA)合作修复和保留West Newton和Rutland Street公寓。 146个公寓的社区建于1800年代后期,并在1977年由BHA收购该物业后由IBA负责过渡,成为公共房屋。

BHA高级副局长凯特·贝内特(Kate Bennett)表示:“我们继承了该物业,以保持当时的低收入。 “目的始终是将其作为负担得起的住房转让给私人所有者。它花费了比任何人想象的更长的时间。”

该开发项目包括通过美国住房和城市发展部(HUD)的租金援助演示(RAD)计划进行翻新的低收入住房税收抵免(LIHTC)股权。随着财产在明年进行翻新,所有权从BHA移交给IBA,历史性税收抵免(HTC)股权也起着至关重要的作用。

这是BHA的第一个RAD开发项目,该项目拥有约10,000个经济适用房。

前合伙人团聚

BHA和IBA的团聚是在他们首次合作超过40年之后进行的。

IBA成立于1968年,当时波多黎各的波士顿社区组织起来创建了一家致力于振兴南区的开发商,在高档化的同时保留经济适用房并提供社区服务。 1977年,IBA与BHA合作对West Newton和Rutland Street建筑物进行了翻新,将它们移交给房屋管理局,同时经营相邻房屋。

近四十年来,这种情况一直存在。

IBA首席执行官VanessaCalderón-Rosado博士说:“ 2015年,BHA决定他们想要一家私人开发商,我们立即介入。” “我们致力于提供负担得起的住房,并将这一机会视为避免当前居民流离失所和升级物业的一种方式。因此,我们认为我们很合适。”

Calderón-Rosado说,该建筑群很吸引人。

她说:“这是一个长期的愿望。” “我已经在IBA工作了16年,从一开始,我们希望有机会成为BHA的合作伙伴。我们看到该物业中的一些建筑物出现问题。大火过后,三座建筑物被迫登机,因为BHA没有足够的资源使它们恢复在线状态。那给附近带来了麻烦,这不是您要发送给居民的信息。多年以来,我与BHA进行了交谈,机会终于来了。”

这不是灌篮。

期刊2019年6月状态照片

图片:由Inquilinos Boricuas enAcción提供
波士顿西牛顿公寓即将进行的变更中,将对前门进行历史性的翻新。这些公寓正在通过低收入住房税收抵免和历史税收抵免资产进行修复和保护。

Calderón-Rosado说:“当有机会保护该物业时,我们与两家大型开发商进行了竞争。” “我们一直认为,除了我们的财务实力外,我们在附近地区的专业知识和经验也很重要。我们认为,作为1970年代经济适用房的原始开发商,我们非常合适。我们的一些居民已经参与了规划。我们认为这是正确的事情。”

BHA的Bennett认为她的组织将从中受益。

贝内特说:“ IBA有一个强大的社区服务计划,我们的居民可以利用。” “他们为老年人,家庭,心理健康等等提供一系列住宿服务。这打破了孤立感,使[居民]处于更健康的地方。我认为这绝对是完美的选择。他们是当地的非营利组织,其使命是为South End社区的人们提供服务。他们已经为低收入社区服务。他们已经认识了我们很多家庭。他们是一个使命驱动型组织,非常适合我们的工作。”

升级的褐石

西牛顿和拉特兰街公寓设有44套单身公寓,58套一居室公寓,20套二居室公寓,11套三居室公寓,十二套四居室公寓和一间五居室公寓,分布在28座建筑中。

“这基本上是一块完整的褐砂石,”富国银行(Wells Fargo)的高级副总裁詹妮弗·克兰普顿(Jennifer Crampton)说,富国银行是LIHTC,州和联邦HTC的唯一税收抵免投资者。 “在经济适用房中,能够以这种质量和数量保存单位的住宅区是不寻常的,在附近,公寓出售的价格在100万至200万美元之间。”

升级将包括外部砌体和木工工程,屋顶维修,新的内外门,新的HVAC系统,管道改进和单元升级。

贝内特说,居民将注意到巨大的差异。

Bennet说:“他们将拥有基本上全新的单位。” “如果他们尚未更新,则大多数将获得新的厨房和浴室。将会有新的窗口和系统。机构用门将由历史悠久的美丽木结构门取代。居民的财产状况将立即好转,这将带来一种自豪感。”

在外部,某些改进将不太明显。

克兰普顿说:“对居民来说,另一件事是对建筑物操作元素的一些重大升级。” “机械,管道,电气和HVAC幕后事物将使资产在长期内正常运行,这属于工作范围。”

RAD,HTC

RAD计划和HTC的结合创造了一些机会。

“这有点不寻常,”克兰普顿说。 “我们没有看到很多将RAD和历史税收抵免相结合的交易。在这种情况下,历史税收抵免与RAD的独特结合是有益的。”

Calderón-Rosado说,HTC是一个明显的选择,因为无论是否使用积分,历史限制都适用于建筑物。

Calderón-Rosado说:“由于这些建筑位于历史悠久的地标性地区,因此任何事情都必须由地标委员会批准。” “获得历史性税收抵免以确保资金是有意义的。我不需要强制性(HTC),但它们是必需的。这些项目的融资非常复杂。”

理财

使用了多种筹资来源。

克兰普顿说:“这项交易的挑战和最有趣的部分是从结构/法律和税收角度对各种融资进行分层。” “收购,地面租赁融资,三种税收抵免,将这些复杂的资源整合在一起,是对执行此重要交易的专业团队的认可。”

马萨诸塞州住房和社区发展部分配了LIHTC,从富国银行(Wells Fargo)获得了2300万美元的股本,另外还增加了700万美元的联邦HTC股本和490万美元的州HTC股本。

MassHousing提供了770万美元的建筑和永久贷款。有390万美元的赞助商捐款和近100万美元的递延开发者费用。

交易的合作伙伴强调了HUD在2019年初政府关闭期间批准了RAD交易的事实。

MassHousing执行董事Chrystal Kornegay表示:“使这一意义重大的事情之一就是试图在政府关闭期间将其完成。” “对HUD Washington表示敬意,他们认为某些员工对他们而言是必要的。很多交易花费的时间比这更长。”

克兰普顿同意了。

“这真令人惊讶,”克兰普顿说。人们从休假回来从事这项交易。我们看到其他交易停止了,但是在所有涉及的权力之间都以某种方式完成了。”

克兰普顿说,这笔交易对她来说很特别。

Crampton说:“从个人的角度来看,我喜欢与非营利性合作伙伴在我自己的城市工作,以保护住房,以免失去按市价计算的风险。” “恢复历史意义和美感的附加元素将吸引力提高到另一个层次。”

施工开始

IBA于1月31日接管了该物业,装修工作于2月开始。这项工作将持续到2021年冬末或2021初春,因为居民将一次搬迁三到四栋建筑物,并在2英里内搬入其他经济适用房,持续12周。 

“我们已经多次与居民见面,”卡尔德隆·罗萨多说。 “自结案以来,我们每月都会与他们会面。这是一次真正的伙伴关系。”

卡尔德隆·罗萨多(Calderón-Rosado)说,居民对IBA的物业管理已经表示赞赏。 

“我们希望提高他们的生活质量,”Calderón-Rosado说。 “我相信当他们回来时,他们会感到更加高兴。一切都会有所改善。” 

Journal 2019年6月国家融资