Q&答:评估问题和可再生能源(第二部分之一)

由...出版 布莱尔·金瑟(H. Blair Kincer)2010年10月1日,星期五
Journal thumb 2010年10月

问题: 如何确定可再生能源资产的公平市场价值?

回答: 诺格拉达克 &通常会要求LLP公司根据融资和结构决策来确定可再生能源资产的公平市场价值。此外,由于这些要求而生成的报告通常与2009年《美国复苏与再投资法案》第1603条所标识的联邦赠款申请结合使用。

方法
诺格拉达克&LLP公司根据财政部和国税局(IRS)准则和法规以及《专业评估实践统一标准》(USPAP)规定的摘要报告设计了确定可再生能源资产公平市场价值的方法。

第一步是定义市场价值。该公司使用以下内容,我们认为这些内容与美国财政部和IRS准则一致。

市场价值定义为:

在公平交易所需的所有条件下,房地产应带给竞争性和开放市场的最可能价格,买卖双方均应谨慎谨慎地了解情况,并假定价格不受过度刺激的影响。在此定义中隐含的是到指定日期为止的销售完成,并且所有权在以下条件下从卖方转移到买方:

  1. 买方和卖方通常具有积极性;
  2. 双方都有充分的知情或明智的建议,并以他们认为最大的利益行事;
  3. 在公开市场上允许有合理的时间进行敞口;
  4. 以美元现金或类似的财务安排付款;和,
  5. 价格代表所售财产的正常对价,不受与销售有关的任何人给予的特殊或创造性融资或销售特许权的影响(见1 12 C.F.R. Part 34.42(g); 55 Federal Register 34696,1990年8月24日)。

价值资产是客户描述的设备(通常是太阳能电池板安装或风力涡轮机安装)。重要的澄清是,开发项目保留的权利得到重视。这些权利包括出售所产生的电力,以及归因于所检查系统的开发的某些州和联邦拨款。这些分配应在使用价值和持续经营基础上进行。  

预期使用寿命取决于市场参数和保修信息。例如,太阳能电池板装置的现金流量期限为30年。这通常由20到25年的保修期提供支持。  

应使用预测数据,并应基于与这些数据和假设有关的经济和市场因素采用公认的评估程序。财务分析在USPAP的预期范围内使用。

当代评估师通常根据三种价值评估方法的原理来收集和处理数据,即成本方法,收入资本化方法和销售方法。由于大多数权益价值都包含无形资产和金融资产,因此不适用销售比较法。  

成本法包括复制或替代改进的成本,减去折旧的适当扣除额。复制成本是构建主题系统副本的成本。重置成本是构建具有同等效用的改进的成本。该公司的方法使用重置成本来估算价值。我们将该实用程序与类似系统进行了比较。我们维护一个可比较的成本信息文件。此外,我们收集了有关类似系统成本的其他第三方信息。我们使用这些数据来测试该主题系统的成本估算的合理性。

收入资本化方法要求对所有权,总收入和净收入的预期经济收益进行估算,并使用投资者的收益或回报要求将这些估算值资本化为价值的指标。收益要求反映了投资者对资产绩效,风险和另类投资可能性的期望。替代能源系统具有创收方面,而收入法被认为是一种有价值的方法。鉴于开发替代能源的经济可行性,有几个州和联邦计划旨在提高可行性。这些资产也已纳入我们的价值估计。由于以下几个原因,我们将这些补贴纳入收入法:

1)没有补贴,预期收益将不等于生产成本。这些补贴是吸引任何投资者进入该行业的必要条件。在确定交易结构,回报参数以及最终投资时,投资者和所有市场参与者将其视为收益流的一部分。因此,市场认可它们的包容性。

2)与典型的估值方法一致。如上所述,USPAP是评估行业的核心资源。虽然旨在房地产行业,但其理论和方法是相关的。根据USPAP,第A-34页,“标准规则1-2(e)允许将不是房地产的无形资产包括在评估中。”此外,它指出,当评估中存在无形资产时,“评估者必须分析此类非房地产项目对价值的影响。”因此,将所有有形和无形资产包括在内。  

该问题在第A-35页上有更具体的说明,它说:``由于标准规则1-2(c)还规定,必须明确列出子市场融资条件或具有异常条件或激励措施的融资条件,其对市场的贡献或负面影响对价值的影响必须通过分析相关市场数据来发展。”

3)在税收抵免行业中,有先例将无形资产(如补贴)包括在市场债务和激励措施之下。在评估低收入住房税收抵免(LIHTC)属性时,通常将税收抵免和任何低于市场的债务都包括在评估中。根据完成新市场税收抵免(NMTC)交易评估的经验,我们在市场债务计算中包括以下内容,以反映所有无形和有形的价值。

这些资金来源,无论是未来能源生产的预期价值还是经济激励措施,都应等于(或近似等于)上述成本。

尽管能源资产的估值是一项相对独特的工作,但诺和格拉德 &LLP公司完全有能力在市场框架内测试开发人员的假设。我们主要通过第三方文章以及与业内人士的对话来做到这一点。随着行业的发展,累积的信息数据库也在发展。我们测试开发人员有关费用水平,替代成本和租赁收入的假设,以验证它们是否在公认的市场参数之内。  

该公司使用刚刚讨论的两种方法协调整个主题系统的价值。能源系统的现值是基于收入和运营支出的折现值。这称为持续经营价值。价值的无形部分(州和联邦赠款和激励措施)不是持续经营的价值。赠款一经发放,对实体就没有任何价值,因为它们没有预期的价值。因此,我们的价值假设能源系统正在运行,并且无形资产将从评估生效之日起计入买方。  

无形资产旨在弥合发电成本和价值之间的差距。对这些补贴的需求源于以下事实:替代装置在经济上不可行(它们无法产生足够的收入来支付成本)。因此,对于太阳能装置而言,最合适的价值衡量方法是成本方法。我们以收入法支持这种方法。因为如果没有补贴,所产生的收入将无法支撑成本,我们也将无形资产作为资金来源的一部分。这些无形资产以赠款的形式提供,不可折现。无形资产与能源价值的现值之和应近似于系统成本。如果是这样,则成本由收入法支持。显然,由于赠款计算的循环性质,成本法被认为是最可靠的。

我们的价值结论是基于分析之日所存在的一般经济状况得出的,不包括自该日起至报告生效之日一般经济状况突然或急剧上升或下降的潜在影响的估计值而且,它也没有考虑到近期化石燃料价格的急剧上涨,在所有其他条件相同的情况下,这可能会大大改变我们的结论。  

下个月
在本文的第二部分中,我们将讨论与可再生能源资产估值相关的当前成本和市场趋势。敬请关注。