Q& - 答:收入计算和澄清

由...出版 梅丽莎莉星期二,2017年9月5日

在计算低收入住房税收抵免(LIHTC)家庭的收入计算中,确定该收入中的内容可以成为灰色区域。以下是常见问题,即在确定收入时包含哪些项目,以及澄清以及如何在文件中记录它们的其他项目。 

theworknumber.com.

问题:工作号是可接受的收入核查形式吗? 

答案:U.S住房和城市发展部(HUD)手册4350.3允许工作号码核实将纳入LIHTC发展的认证租户的收入。 

但是,工作号码不提供记录预期收入所需的所有信息。使用工作编号时,重要的是要使用雇主/租户验证以下内容:

  • 总工资频率(即,每小时,双周,每月,双月),
  • 预期增加的薪酬和有效日期,以及
  • 加班费和小时 

提示:在用尽所有其他选项后使用租户(即,无法访问雇主,或无法获得薪水存根)验证信息。

工作号码有时将物品留空,例如平均工作小时数或总支付频率。在这种情况下,物业管理人员应获得薪​​水存根或与雇主澄清此信息。获取薪水存根时,HUD手册建议在认证生效日期前120天内获得最近的四到六个连续的薪水存根。 

新就业

问题:如果申请人在开始初始认证之前更改了就业,那么最好的做法是什么? 

答案:经常,申请人或当前的租户在申请生活在LIHTC公寓或居住在LIHTC公寓的时间内,因此没有历史薪酬记录,以帮助支持其年收入的历史记录。 

在这些情况下,如果在新工作面前就业,则该物业经理应询问租户。如果是这样,房地产经理应核查先前雇主的终止,以遵守文件,以确认租户没有收到前雇主的任何收入,并记录终止确切日期。

验证租户的新就业时,有几种文件获取/使用的文件,例如:

  • 获取新租用信,并澄清以下内容:
    • 总工资频率(即,每小时,双周,每月,双月),
    • 预期增加的薪酬和有效日期,以及
    • 加班费和小时;
  • 雇主填写国家所需的就业核查表;或者
  • 如果租户已经开始收到付款,则获得薪水存根。

例子:
鲍勃正在申请Lihtc家,并且必须验证他的就业收入。他预期的日志日期是2017年10月1日。他将于2017年11月1日开始新工作,并为其就业核查的一部分提供了新的雇用信。新租用信中的一张2017年11月1日的开始日期,鲍勃将在全年每周40小时40小时支付每小时10美元。此外,财产经理从鲍勃雇主获得核查,详细说明了他的每小时工资,总工资频率,预期的支付和有效日期的增加,以及加班费和时间。核实的信息如下:

每小时工资:10美元/小时
平均小时数:每周40小时
支付频率:双周
加班工资:15美元/小时
平均加班时间数工作:每周0小时

鲍勃的就业收入计算:

每周10美元/小时x 40小时x 52周= 20,800美元

管理层可以列出20,800美元的全年就业收入,或者由于2017年11月1日的新工作的开始日期与10月1日的搬迁日期之间的一个月差异,他们可以在11个月内比赛。 2017年1,2017。更新的雇佣收入将按如下方式重新计算:

$ 20,800 / 12个月x 11个月= $ 19,066.67

请确保始终记录尝试获取第三方验证,并且在大多数状态下未获得验证的原因要求在辅助文档计算收入之前要求这一点。

在某些情况下,租户失业,但预计在未来12个月内就会获得工作。大多数失业宣誓书都有旨在帮助澄清适当的预期收入,如果有的话,旨在纳入家庭收入。以下是内布拉斯加州投资财务局的失业宣誓书上市的问题的一个例子:

2017年9月财产合规图

具有详细的形式有助于记录和计算预期的收入。有了这些信息,物业经理可以轻松确定租户预期在未来12个月内收到的收入。但是,请在计算预期的收入方面核实您的州机构。例如,除非已经取得了明确的就业,否则加利福尼亚州税收抵免分配委员会不需要计算预期的工资,并制定了一定的雇佣报价。

新成人

问题:您是否包含居民的就业收入,居民将在未来12个月内完成18次?

答:HUD手册指出,未成年人(18岁以下的家庭成员)的收入不计入家庭收入的计算。但是,在未来12个月内未在18岁时转到18岁的情况怎么样?物业经理人应该如何考虑到家庭收入计算的这种情况?  

虽然HUD手册4350.3在这一主题上尚不清楚,但一些国家机构已经为如何对待这一点提供指导。一如既往,建议与您的州机构联系。国家机构如何对待这种情况的一个很好的例子是华盛顿州住房融资委员会(WSHFC)。 WSHFC手册指出以下内容:

“在确定预期的收入时,将任何未成年人收到的任何工资计算在未来12个月内的任何未成年人。从人们在12个月的剩余时间开始,开始计算工资18的日期。“

例子:
Mandy申请Lihtc公寓,预计2017年10月1日的预期活动。她有两个孩子,一个是5个和17岁的人。17岁的比利,将于2月18日结交。 1,2018。比利在一家快餐店工作。物业经理从比利的雇主获得就业验证,列出了以下内容: 

每小时工资:8美元/小时
平均小时数:每周40小时
支付频率:双周
加班工资:12美元/小时
平均加班时间数:每周2小时

2017年10月1日至2018年2月1日的期间,比利比亚大约是未成年人的年度大约18周。这意味着,34周,他将超过18岁。他的比例收入计算如下:

每周8美元/小时x 40小时x 34周= 10,880美元
每周12美元/小时x 2小时x 34周= 816美元
总收入= 11,696美元

提示:一个有用的网站,用于确定两个日期之间的持续时间 www.timeanddate.com/date/duration.html..

虽然HUD手册4350.3在与国家机构咨询后,本主题尚不清楚,但应将一致的方法应用于认证年度18岁的所有租户。如果州机构没有提供指导,建议计算家庭收入,包括受欢迎的收入。该物业经理可以在案例中包含澄清,规定家庭的收入低于限制或未列入未成年人的收入。 

结论

有疑问,请咨询您的国家机构,其中您的LIHTC开发位于或达到诺维拉德合规专家。