参与者希望修复历史悠久的神学院能激发当地活力

由...出版 卡罗琳·加里戈斯(Caroline Gallegos)2020年2月10日,星期一
缩略图封面2020年2月

得克萨斯州圣安东尼奥市的圣约翰中学前中学(St. John's Seminary)由于历史悠久的税收抵免(HTC)和低收入住房税收抵免(LIHTC)而得到修复,并将成为圣约翰公寓。

该开发项目将提供228套公寓,其中75%将提供给那些收入占该地区中位数收入(AMI)30%至60%之间的人。

圣约翰神学院建于1920年,毗邻康塞普西翁教堂(MissionConcepción),1970年被指定为国家历史地标,现在成为圣安东尼奥教堂国家历史公园的一部分,其中包括康塞普西翁教堂,圣何塞,圣胡安和西班牙。该公园以及阿拉莫公园(Alamo)在2015年被指定为联合国教科文组织世界遗产。

MissionConcepción,现在是圣安东尼奥市区附近的中心。与其他四次圣安东尼奥任务相似,康塞普西翁任务是18号任务的核心 以灌溉系统网络为基础的世纪边防社区,为该地区提供了可靠的水,从而形成了一个自给自足的乡村综合体,周围是全年生产性和保护性牧场及农田。

对于大主教管区来说,如果没有第三方的帮助,开发项目的翻修费用太高,而历史建筑和考古遗址的保存又带来了其他问题。前期开发已经进行了将近四年,但是修复工作在财务上并不可行。开发商Mission DG Ltd.于2017年12月与Novogradac取得了该项目的财务预测。 诺格拉达克还协助HTC,并确保一切都合规。融资已关闭,工程于2018年7月开始。

Mission DG合伙人Mark Tolley表示:“如果没有我们最终为该项目组建的经验丰富的专业团队,我们将继续努力缩小项目的财务和法律空白。” “我们所有人都成功了,因为我们有一个共同的目标,那就是使这个独特的项目取得成功。”

重大项目

圣约翰神学院(St. John's Seminary)于1970年关闭,此后一直遭到忽视,并陷入严重的失修。该物业成为侵入者,故意破坏,动物害虫,植被过度生长,纵火和其他问题的场所,几乎燃烧了数次,从而对附近的居民造成了负面影响。

圣约翰神学院的装修很简单,但是由于每天都有考古团队在现场以确保在挖掘过程中没有发现重要的历史遗迹,因此修复工作明显减慢了速度。

Mission DG,Ltd.财务总监Mark Gregg说:“鉴于项目的时间和性质,我们对环境的关注范围很大。作为环境修复和清理工作的一部分,任何类型的铅或石棉都会减少。该项目与MissionConcepción的围墙交界,该围墙可以追溯到1700年代,因此,如果他们发现了什么,它将立即关闭该项目。

还需要仔细保留建筑物的多个定义角色的特征,包括原始的彩色玻璃窗,带有白色铸石细节的红砖外墙以及西班牙红瓦的斜屋顶。除了自适应重用,开发还包括四栋新建筑的建设。

“当我们开始工作时,我们并不确切地知道要进入什么领域,”注册会计师,Novogradac圣路易斯办事处经理尼克·盖廷斯说。 “不同类型的[融资]补贴和分散的地点之间的项目结构很难克服。”

困难的交易

圣约翰神学院的建筑是单一教区建筑群的一部分,其中包括西班牙传教士,这是一个活跃了三个世纪的教区教堂。这些重要且相互交织的用途为购置建筑物创造了复杂的法律结构,但Mission DG LTD能够与大主教管区签订为期75年的租约。一旦签订了长期租约,就需要天主教堂,内政部,联合国教科文组织世界遗产委员会,州和地方政府的历史机构以及负担得起的住房机构对发展范围进行审查。

42 Equity 伙伴董事总经理Mike Haynes说:“这是一个复杂的交易,有许多动人的项目,但开发和财务合作伙伴共同努力,使该项目跨越了终点线。” “我们为成为这一屡获殊荣的开发项目的一员而感到自豪,该开发项目将为圣安东尼奥市增加独特,高质量的可负担得起的市值住房。”

虽然发展面临着数个最终克服的挑战,而当地社区的大量回击一直是一个挑战,但所有有关方面都希望这将是引发该地区更大规模复兴的火花。

“来自圣安东尼奥市,参与将历史悠久的天主教神学院改造成圣约翰公寓对我来说具有特殊意义,”君主私人资本公司联合首席执行官兼收购总经理罗宾·德尔默说。 “我们不仅保存历史,而且建造有吸引力的负担得起的住房,将刺激该地区的增长和社区。君主私人资本公司(Monarch Private Capital)钦佩许多人的奉献精神,使这一倡议得以实现。”

MissionConcepción教区的前行政长David Garcia父亲说:“圣约翰教堂是MissionConcepción社区的可喜发展。” “我与教区成员一起赞赏对历史建筑和场地的恢复给予的照顾和尊重。感谢所有为这项使命复合体做出如此美丽改进的人。”

展望未来

来自当地社区的多次发出大量回拨一直是一个挑战,但每个与会人士都希望这将是点燃该地区更大规模的复原和保存工作所需的火花。

Mission DG合伙人Henry Cisneros说:“该市需要经济适用房。” “这座城镇的居民区是圣安东尼奥的心脏和文化灵魂,我们提供的目标是提供负担得起的住房,以保护该社区的遗产,同时帮助其现有居民重新振兴整个地区。我们希望其他企业能够看到机会并建立资源,以在圣约翰(St. John)网站上为多达400名居民提供支持。”

圣约翰代表了这个城市社区正在进行的重建所需要的催化剂。圣安东尼奥大主教管区紧邻圣约翰教堂和传教士康塞普西翁教堂,占地1英亩,正在开始将一座废弃的学校教堂和教室重建为世界遗产,由大主教管区运营。

几个世纪以来,圣安东尼奥传教团一直是圣安东尼奥的历史和文化中心。圣约翰的修复不仅证明了使用HTC填补财政缺口的重要性,而且还表明了保护和修复在振兴和继续当地社区的文化和历史活力方面所起的催化作用。

“我们很高兴成为开发团队的一员,” CPA兼Novogradac合伙人Michael Kressig说。 “这是一项复杂而具有挑战性的交易,但是所有交易方都致力于使该项目顺利进行。这将创造急需的经济适用房,同时也将为附近地区带来经济增长。”