与大流行相关的经济斗争可能最终增加对机会区的投资

由...出版 布拉德·斯坦霍普2020年6月3日,星期三
Journal Cover Thumb 2020年6月

随着奖励措施的成熟和财政部发布最终法规,对机会区(OZ)奖励的投资有望在2020年加速。随后,COVID-19流感大流行袭来,股市暴跌,经济遭受重创。

这可以使OZ受益。

NES Financial执行副总裁里德·托马斯(Reid Thomas)说:“整个大流行开始后,我就坐下来,思考这对我们的OZ业务意味着什么。” “也许对OZ业务有利。我想得越多,与之交谈的客户和行业领导者就越多,这是一次真正的机会。”

托马斯并不孤单。 OZ的一些利益相关者说,尽管大流行后的衰退是个坏消息,但OZ的投资适合生存并帮助复苏。即使出现混乱,2020年也可能是OZ投资的好年头。

COVID-19的直接影响

到3月中旬,当COVID-19将会对美国人的生活造成严重影响时,股票市场下跌,而OZ投资(像大多数经济体一样)急剧下降。

托马斯说:“这真是太激烈了,最近几个月已经放缓了。” “我们仍然看到钱在移动,但还不及我们的预期。今年开局良好,但最近几个月的时间较慢。”

合格机会基金(QOF)的筹资机制是资本收益,许多投资者抛售股票创造了一些意想不到的收益。目前尚不清楚这对QOF意味着什么。

两党公共政策组织经济创新集团总裁兼首席执行官约翰·莱蒂里(John Lettieri)说:“有两个抵消作用。” “一个原因是,由于市场正在经历如此强劲的牛市,抛售创造了许多已实现的资本收益,这可能是新一轮OZ投资的基础。另一个是,更广泛的经济不确定性将使许多投资者至少在短期内对重新配置其资金不屑一顾。

显然,许多纳税人出售股票并实现了资本收益。问题是这些收益是否会进入OZ。

“我认为[OZ投资]的最大竞争是人们获得计划外的收益,这些收益是由近期的抛售触发的,并考虑是否可以找到与其出售的资产相似的资产,” Four Points Funding的合伙人Stephanie Copeland说,一位科罗拉多州的投资者,专注于房地产开发。 “如果大流行病加速了他们对特定投资的出售,他们可能会推迟再投资,直到他们更加清楚,或者他们可能投资于类似的资产类别,而不是简单地将其纳入税收优惠资产类别。”

俄亥俄州诺沃格拉德克(Novogradac)多佛办公室合伙人,机会区工作组负责人约翰·塞西亚雷蒂(John Sciarretti)表示,投资者可以从对股票市场和OZ的再投资中受益。

Sciarretti说:“我预计,由于抛售,实现的收益会增加。” “有趣的是,市场最近已升至2017年水平(制定OZ时),这表明许多收益已重新投入市场。但是,投资者仅需在OZ中投资已实现的收益即可从激励中受益,而不是从全部销售收益中受益,因此,对于具有流动性的投资者而言,这是通过投资OZ使其投资组合多样化的机会,这可能导致更多的投资。”

OZ投资的炎热夏天?

随着国家从大流行的影响中恢复过来,并且有几个最后期限交汇,夏季可能是OZ投资的黄金时间。一个主要因素是,美国国税局将180天的截止日期延长为所有面临4月1日至7月14日截止日期的纳税人的资本收益投资。他们现在的截止日期均为7月15日。但是,今年夏天已经有投资在。

“ OZ资本的很大一部分是从2019年开始的资本收益,” OZs的领先咨询公司,EIG的联合创始人Develop LLC的创始人兼首席执行官史蒂夫·格里克曼(Steve Glickman)说。从合伙企业中受益的任何人都将在8月中旬之前于2019年进行再投资。关于市场的一切都不会改变。在二月和三月卖出的很多人都是长期投资者。”

托马斯说,最后期限的结合将创造一个热点。

托马斯说:“我们一直在与许多人讨论,认为重要的因素需要保持一致,这可能会使OZ在夏季变得非常有吸引力。” “ 2月和3月市场大跌。我的感觉是那是恐慌性的抛售,所以人们没有一个合理的计划来延税或进行再投资,他们只是想赚钱。 OZ投资的优势之一是您可以套现,仍然有180天的时间来决定在何处进行投资,而又不会失去延期纳税的利益。 2月至3月的销售会将您带到8月至9月,作为180天的投资截止日期。这就是我们预计夏天会很愉快的原因之一。”

同样有利于OZ投资

截止日期并不是认为大流行后复苏期间OZ投资会增加的唯一原因。

格里克曼说:“我认为这始于人们对替代投资感兴趣的假设。” “这与风险偏好和流动性有关。假设情况如此,在大流行发生之前,对投资者最强烈的警告是,我们处于房地产周期的顶端,那么为什么要投资?大流行后,我们将进入周期开始。减轻风险的最佳方法是以非常便宜的价格买进。”

降低的劳动力成本和利率也有利于发展。

“ [利率]一直处于历史低位,我们正在达到锁定非常优惠的利率并在低成本环境下进行开发的地步,” Copeland说。

谁受益?谁是伤害?

尽管OZ具有许多投资领域,但大多数观察家期望房地产仍然是最受欢迎的选择。

“许多倾向于反周期性的资产类别非常适合OZ。如经济适用房和多户住房。”托马斯说。 “人们必须住在某个地方,与高端酒店相比,就投资类型而言,这可能比以前更具吸引力。 [好客通常是高风险,高回报的选择。”

帕特里克·詹宁斯(Patrick Jennings)是Arden合格机会区基金LP的董事总经理,该基金专注于满足技术,广告,媒体和信息服务领域的多户型,学生公寓,工业和创意型办公楼。詹宁斯说,随着经济的急剧放缓以及预计将保持稳定但适度的复苏步伐,土地,劳动力和建筑材料可能会重新定价。考虑到整体风险的重新定价,这可能会提高项目级的回报。

詹宁斯说:“学生住房和多户家庭资产不一定与经济周期直接相关,在评估这些部门的投资时,这是一个吸引人的宏观考虑。” “与前几代人相比,千禧一代的人口对住房拥有权的兴趣略微降低,并且预计美国主要大学的入学人数将稳定增长,多户家庭和学生住房部门均具有宏观顺风,这对于寻找投资机会应该是个好兆头并在接下来的18到24个月内发展起来。”    

有些地区可能会遇到困难。

柯普兰说:“在变得更加清晰之前,热情好客和零售业可能会暂停投资。” “作为投资的一部分,这将大大减少。我认为,多户住房的道路将迎来坎bump,因为银行被需求所淹没。这不会减少需求,但会延迟需求。”

OZ业务是可能成熟的投资领域之一。

格里克曼说:“作为现在的投资者,您发现大多数机会,结构和资金都集中在房地产上。” “房地产有租金上限,您可以收取的租金上限,因此,基金在10年内的折旧率不可能超过两倍到四倍。经营业务并非如此。这是购买或投资陷入困境的公司的非常有趣的时间。这可能是运营业务的鼎盛时期,在获得监管明确性之后,我们已经看到了朝着这一方向发展的趋势。我希望OZ商业投资会非常有效。”

整体展望

随着该国从COVID-19大流行中脱颖而出,而OZ奖励措施已接近其三岁生日,人们仍然感到乐观。

俄亥俄州诺沃格拉德办事处多佛的合伙人约翰·塞西亚雷蒂(John Sciarretti)表示,经济放缓可能增加OZ投资的价值。

Sciarretti说:“ OZ投资是一项长期投资,由于它们至少需要10年才能实现全部收益,因此我预计COVID对大多数(即使不是全部)投资都将是暂时的。” “因此,这可能是投资OZ的合适时机,假设由大流行引起的价格暂时下跌将导致在大流行落后10年后原谅更多的收益。”

乐天利(Letieri)乐观地制定了制定OZ激励措施的立法。

莱蒂利说:“有理由感到乐观。” OZ可以是反周期投资选择,在低迷市场中效果很好。我真的希望在接下来的18个月(从2020年中期到2021年底)看到这种情况。”