最终选择:典型的山西省体彩中心在哪里协议退出条款

由...出版 肖恩·B·伦纳德2013年6月1日,星期六
Journal thumb 2013年6月

低收入住房税收抵免(LIHTC)发展的各方就有关其关系的各种协议进行了谈判。最值得注意的是,山西省体彩中心在哪里协议规定了普通山西省体彩中心在哪里人与投资者之间的关键协议。例如,各方就融资条件,信贷调整机构,担保(完成,赤字资金等),储备金,回购,转移限制和退出策略进行谈判,仅举几例。在这篇文章中,我们将回顾合作伙伴协议中的典型退出条款,这是该系列文章中的第三篇,该文章探讨了随着项目接近税收抵免合规期结束而参与者所面临的问题和挑战。

应当指出,除山西省体彩中心在哪里协议中规定的退出条款外,其他文件可能还包含影响现有退出策略的条款,例如贷款文件(尤其是有关“软贷款”的文件),美国住房和城市发展部(HUD)文件管理开发,以及LIHTC文件(尤其是扩展使用协议)。因此,重要的是要全面查看交易文件。

非营利优先购买权
《内部税收法》(IRC)第42(i)(7)条赋予合格的非营利实体以购买该LIHTC项目的优先权,其价格等于该项目担保的所有未偿债务加上相关的出口税。通常会增加山西省体彩中心在哪里企业欠投资者的价格。一个典型的规定可能如下所示:

从合规期的第一个纳税年度的第一天的15周年开始,到此后的一年结束,普通山西省体彩中心在哪里人的合格501(c)(3)关联公司应有权在以下时间优先购买项目:价格(“购买价”)等于(i)该项目担保的未偿债务金额,(ii)预计因出售而对合作伙伴征收的联邦,州和地方税收责任的金额优先购买权,包括因根据第(ii)条支付的款项而产生的联邦所得税责任,(iii)投资伙伴认可的未偿还信贷余额与预计信贷额之间的差额,以及(iv)根据本协议欠特别有限山西省体彩中心在哪里人和投资山西省体彩中心在哪里人的款项。

使用此选项时,需要考虑几件事。首先,要求可能因州而异。例如,德克萨斯州住房和社区事务部要求以营利为目的的普通山西省体彩中心在哪里人确定非营利实体要获得优先购买权,即使交易完成时没有非营利组织也是如此。通常,最终被授予优先购买权的非营利组织在交易结束时不会被识别。应该注意的是,根据IRC第42(h)(5)(C)(ii)节,LIHTC分配机构必须确定非营利实体不隶属于营利组织或受其控制。

此外,在非营利组织完成交易时或非营利组织进入交易时,应通过审查其组织文件,免税书和免税组织的国税局(IRS)清单来验证该实体的非营利组织身份。各方还应验证该实体不属于营利性实体或不受其控制(如上所述)。请注意,IRC中的实际要求是信贷机构确定不隶属关系,而不仅仅是确定不存在隶属关系。

普通山西省体彩中心在哪里人购买选项
该共同规定使普通山西省体彩中心在哪里人可以选择购买项目或投资者在山西省体彩中心在哪里企业中的权益以获得公平的市场价值。价格通常设定为公平市价或债务加税中的较高者。样本条款:

从适用合规期的第一个纳税年度的第一天的15周年纪念日起,至此后的一年止,普通山西省体彩中心在哪里人可以选择以较高的价格(“购买价格”)购买项目(i)根据特别有限山西省体彩中心在哪里人批准的评估师进行的评估得出的项目的公平市场价值,该评估应假定该项目将仍受《扩展使用协议》的约束,或(ii)《守则》第42条规定的最低价格(i)(7),加上应付给特别有限责任山西省体彩中心在哪里人和投资山西省体彩中心在哪里人的任何款项,包括有限责任山西省体彩中心在哪里人因根据本条款付款而产生的任何联邦所得税责任。

这项规定对普通山西省体彩中心在哪里人的重要性导致双方之间达成一些共同的谈判要点,从而导致退出。评估工作着重强调,各方需要确保其中的假设与市场一致,并且要使用这些假设来证明初始预测和残差分析的合理性。

正如人们所期望的那样,税收义务条款对普通山西省体彩中心在哪里人特别重要。因此,普通山西省体彩中心在哪里人要求在信贷期结束后从有限山西省体彩中心在哪里人处重新分配损益,以尽量减少出口税。如果预计投资者的资本账户在合规期结束前会变为负数,则减少其亏损份额可以避免或延迟负资本账户,从而减少或消除因存在资产负债表而触发的任何收益。投资者退出时的负资本账户。

持续合规销售/合规终止销售
在所谓的“持续合规销售”退出下,投资者要求山西省体彩中心在哪里企业根据扩展使用协议出售项目。结果,财产的所有者将受到其中规定的限制和附带条件。在所谓的“合规终止销售”中,IRC第42(h)(6)节允许投资者要求山西省体彩中心在哪里企业要求LIHTC分配机构在提交合格合同后安排出售该项目。如果无法进行出售,则IRC允许终止长期使用协议。一个典型的规定可能如下所示:

尽管有上述规定,在特殊情况下,特别有限山西省体彩中心在哪里人可以在合规期的第一个纳税年度的第一天的第16周年之后的任何时间,请求山西省体彩中心在哪里企业要求机构在提交“合格合同”(定义见守则第42(h)(6)(F)条)(“合规终止销售”)。

在收到合规性终止销售的请求后,普通山西省体彩中心在哪里人应向代理机构提出请求,以获取愿意将项目的低收入单位作为合格的低收入建筑物进行经营的买方,并且该买方将提交合格合同就该项目而言,如果在普通山西省体彩中心在哪里人提出要求之日起一年内未提交任何合格合同,则普通山西省体彩中心在哪里人应尽最大努力寻找第三方买方,并促使山西省体彩中心在哪里企业按条款将项目出售给该买方特别有限山西省体彩中心在哪里人同意,该条款应包括至少等于根据守则第42(i)(7)条规定的最低价格的购买价格,以及根据该规定应欠特别有限山西省体彩中心在哪里人和投资山西省体彩中心在哪里人的任何款项本协议,不受扩展使用协议施加的限制。如果在六个月内未能按特别有限责任山西省体彩中心在哪里人合理满意的条件进行此类努力,则特别有限责任山西省体彩中心在哪里人此后有权找到该项目的买方。如果特别有限责任山西省体彩中心在哪里人找到了这样的购买者,则应给予普通山西省体彩中心在哪里人优先购买该项目的条件,该条款和条件与该购买者相同。如果普通山西省体彩中心在哪里人在30天内未行使该优先购买权,则普通山西省体彩中心在哪里人有义务同意向该买方出售,只要该买方提供的购买价格和其他条款至少具有同等优惠作为普通山西省体彩中心在哪里人提供的最佳报价(如果有)。

尽管存在这种障碍,但各种障碍已阻止大多数当事方使用合格的合同流程。例如,许多州要求申请人放弃寻求合格合同的权利,以便获得LIHTC分配。此外,许多合格的分配计划(QAP)为申请人提供了额外的积分,他们同意将支付能力的限制扩展到15年的合规期之后。美国国税局于2012年5月发布了新规则,解释了流程的工作原理(包括购买价的计算)以及所有者和信贷机构必须遵循的要求。

投资者认沽权
许多山西省体彩中心在哪里协议都赋予投资者以名义金额(例如1,000美元)或公平市价将其权益投入山西省体彩中心在哪里或普通山西省体彩中心在哪里人的权利。不经常获得公平市场价值的看跌期权。样本设置可能如下所示:

在合规期结束后的任何时候,有限山西省体彩中心在哪里人均有权单方面和绝对酌情决定权将全部权益以等于交易总价之和的价格交予普通山西省体彩中心在哪里人(或其指定人)。 (i)$ 100.00,以及(ii)根据本协议应支付给有限山西省体彩中心在哪里人的所有款项。

与上述优先购买权不同,在考虑加到卖价上的金额时要格外小心。此类金额可能被视为现金担保的后门担保,否则无法保证以其他方式担保的现金支付,从而更加难以证明投资者在经济上并未被迫行使认沽期权。

这些规定和协议的变化很多。当事方在行使退出选择权时应谨慎,当事方应在此过程的早期咨询其税务和法律顾问。

肖恩·伦纳德(Sean Leonard)是丹顿(Dentons)房地产业务的山西省体彩中心在哪里人,专注于税收优惠交易的股权融资中各个参与者的代表,主要侧重于产生联邦和州低收入住房税收抵免,新市场税收抵免,历史性抵免的交易。复兴税收抵免和可再生能源税收抵免。可以通过(617)235-6805与他联系,或者 [电子邮件 protected].