如何保存您的物业的9%的利率(即使获得2014年的积分也是如此)

由...出版 格伦·格拉夫2012年9月1日,星期六
Journal thumb 2012年9月

2013年12月30日!如果没有国会采取行动,这是使用低收入住房税收抵免(LIHTC)的建筑物可以投入使用的最后一天,并从9%的适用百分比中受益。鉴于这一迫在眉睫的日期,本文讨论了一些项目可能能够用来保留9%的利率或以其他方式利用已授予的LIHTC总量的技术,包括9%的利率可用于2014年LIHTC。

背景
适用百分比是为确定建筑物可以接收的LIHTC的最大数量而乘以建筑物合格基准的比率。直到2008年,不使用免税债券的建筑物的适用百分比是根据建筑物投入使用的当月或所有者与信贷机构就LIHTC订立具有约束力的协议的当月初确定的。分配给建筑物的金额。

在2008年的金融危机中,国会通过了《 2008年住房和经济复苏法案》(HERA),其中对《国内税收法》(IRC)第42条进行了许多改进。在2008年7月30日之后和2013年12月31日之前投入服务的债券,适用百分比将不少于9%(下限为9%)。

建立9%的楼层对LIHTC建筑物的融资产生了直接的有益影响。 9%的下限比2008年7月适用的7.93%的百分比高出13.5%。这种差异持续增长。 8月的9%的利率比2012年8月的浮动利率高出22%。这使项目有资格再获得22%的LIHTC和股权。

关键问题是“服务中的位置”
9%的楼层仅适用于在2013年12月30日之前投入使用的建筑物。及时将建筑物投入使用对于开发商,投资者和信贷机构而言正成为一个关键问题。在研究保留9%的最低限度的策略之前,重要的是要了解三个要点:

  • 看看每个建筑物。 9%楼层的可用性不是基于项目确定的,而是针对建筑物单独确定的。
  • “服务中的职位”是什么意思?投入服务意味着财产已准备好用于贸易或商业用途。对于出租物业,这通常意味着建筑物已准备就绪。美国国税局(IRS)公告88-116,美国国税局(IRB)1988-44规定,至少一个单元的居住证明是LIHTC建筑物已投入使用的初步证据。本文稍后将讨论修复建筑的特殊规则。
  • 不要迟到一天。建筑物必须在2013年12月31日之前投入使用。这意味着在2013年12月31日投入使用为时已晚。 2013年12月30日是启用建筑物的最后一天。

在2013年或更早的时间内保留9%的下限分配策略

  • 以下是一些可以保留9%的下限或允许项目利用其所有LIHTC的策略。
  • 完成建设并租赁整个建筑。这是最明显的策略。如果施工完成并且不迟于2013年12月30日收到入住证明,则适用9%的下限。如果所有低收入单位都在2013年底前被租用,则业主甚至可以租用2013年的LIHTC,而不必担心未租用的单位将在第42(f)(3)节中获得三分之二的抵免额。 15年合规期限。
  • 获得一个单元的居住权证书,但在2014年完成建造和租赁。由于只需要在服务中的建筑物中放置一个单元,则有可能通过以下方式获得至少一个单元的居住权证书: 2013年12月30日,然后在2014年完成建设和租赁。随后,业主将选择在2014年开始十年信用期的第一年。因为建筑物的合格基准和适用分数是在2014年底确定的信贷期的第一年,这将使业主有额外的一年时间来完成建设并租用所有低收入单位。建筑物的合格基础将能够包括2014年底之前所有2014年底租用的单位产生的费用。请记住,项目中的每座建筑物都必须至少有一个投入使用的单位为所有建筑物设置9%的地板。此外,值得注意的是,除了入住证明书外,一些投资者还表示希望在2013年12月30日之前租用该单元。
  • 考虑修复后的建筑物在使用中的灵活性。第42(e)节提供了一条特殊规则,即在业主选择的任何24个月期限内,修复的建筑物应视为已投入使用,而修复支出超过(i)建筑物调整后基准的20%的较大者。 ,或(ii)每单位$ 6,000(由于通货膨胀因素而逐年增加,2012年为$ 6,200)。因此,如果经过修复的建筑物在2013年12月30日之前达到了最低修复要求,那么即使建筑物没有入住证明,业主也可以选择在2013年一个月内将其投入使用。在这种情况下,您也可能希望将信用期的开始日期推迟到2014年,以便将2014年发生的所有费用计入合格的基础。
  • 为多个建筑项目最大化LIHTC。由于为每个建筑物分别确定9%楼层的可用性,因此即使2014年有部分建筑物投入使用,具有多个建筑物结转分配的项目也可能能够使用其所有LIHTC。通常,未分配最大的项目合格基础可以支持的LIHTC数量。在这种情况下,即使某些建筑物在2013年12月30日之前尚未投入使用,也有可能使用所有分配的LIHTC。因为大部分结转额分配是根据第42(h)(1)( F)业主可以选择在2013年12月30日之前将更多的LIHTC分配给已投入使用的建筑物,而在2014年减少分配给已投入使用的建筑物。这将允许全部LIHTC分配即使一栋建筑物不符合9%的楼层标准,也可以使用。即使业主打算在2013年12月30日之前将其所有建筑物投入使用,也应考虑采用这种方法。这样一来,该项目可以让一些建筑物错过日期,并且仍然有资格使用全部LIHTC。

例如,假设一个项目由四栋相同的建筑物组成,每栋建筑物的合格基准为250万美元,那么整个项目的合格基准为1000万美元。使用9%的下限,该项目可以支持最多900,000美元的LIHTC分配。但是,由于存在其他资金来源,税​​收抵免机构可能会分配较少的金额,例如80万美元。如下图所示,如果四个建筑物中的三个在2013年12月30日之前投入使用,那么$ 800,000的LIHTC仍然可以使用。

 1号楼2号楼3号楼建筑4
投放日期2013年10月1日2013年11月1日2013年12月1日2014年1月1日 
合格依据2,500,0002,500,0002,500,0002,500,00010,000,000
适用分数9.00%9.00%9.00%7.37% 
最高学分 225,000 225,000 225,000 184,250 859,250

在2014年LIHTC中使用9%的利率–获得约束性承诺
在某些情况下,信用分配机构可能没有可用的2012年或2013年的LIHTC,但可以提供2014年的LIHTC的分配。如果某些项目在2013年底之前收到2014年LIHTC的约束性承诺,则有一种方法可以保留9%的最低要求。

通常,项目需要不晚于其投入使用的年份分配LIHTC。但是,第42(h)(1)(C)节规定了一个例外,“如果住房信贷机构做出了具有约束力的承诺(不迟于建筑物投入使用的日历年结束),在指定的以后纳税年度开始向该建筑物指定的住房信贷美元金额。”这意味着,如果2013年投入运营的建筑物在2013年底之前收到2014年LIHTC的约束性承诺,则仍然有资格获得2014年LIHTC。然后,信贷机构会在2014年实际分配LIHTC。即使使用2014年的LIHTC,如果该建筑物在2013年12月30日之前投入使用,则仍符合9%的楼层要求。请注意,该项目希望将10年信用期的开始日期推迟到2014年,因为在实际分配信用之前就无法要求信用。

该方法可以与上面讨论的一些其他方法结合。例如,建筑物中的一个单元可以在2013年投入使用,并且该建筑物可以收到2013年对2014年LIHTC的有约束力的承诺。或经过翻新的建筑物可以满足2013年的最低翻新要求,并获得2013年的有约束力的2014年信用额度承诺。

一个警告提示:第42(h)(1)(C)条要求必须从指定的以后的纳税年度开始为建筑物分配指定的贷方金额。根据IRC提及的是建筑物而不是项目,并基于与IRS的非正式讨论,似乎无法根据第42(h)(1)(F)条在整个项目范围内做出具有约束力的承诺。相反,每个建筑物必须具有确定数量的LIHTC。因此,重要的是确定每座建筑物以及该建筑物将获得的2014年学分的具体金额。

对投放时间过晚的项目使用酌情基准提升
如果某栋建筑物在2013年12月30日之前未投入使用,则会损失9%的信用额度,但某些项目仍可能能够使用其全部信用额度分配。在这种情况下,信贷机构可以在HERA创建的IRC 42(d)(5)(B)(v)中将项目指定为有资格酌情提高130%。如果项目尚未使用提升功能,则这样的名称将允许使用所有积分。如果信贷分配机构认为增加资金对于项目的财务可行性是必要的,则可以将其指定为有资格获得130%的增长的项目。对于计划使用9%的下限但错过了截止日期的项目,信贷分配机构可以轻松地确定该项目需要基础提升。对于一些时间紧迫的项目,投资者开始要求国家信贷机构在错过服务截止日期的情况下无法获得130%的基准提成,并且无法获得9%的信贷。

结论
对于许多LIHTC项目而言,在2013年12月30日截止日期之前至关重要。但是,通过精心计划,所有者可以保留某些项目的9%的利率,或者至少为项目找到一种使用其全部信贷分配的方法。同时,该行业继续与国会合作以扩大9%的税率。希望国会的行动有一天能使本文过时。

Glenn Graff是位于Applegate的芝加哥公司的股东&Thorne-Thomsen PC和美国律师协会负担得起的住房和社区发展法论坛税收抵免和股权融资委员会联席主席。可以通过以下方式联系到他 [电子邮件 protected].