OZ如何支持负担得起的房屋建造,保护

由...出版 凯伦·德斯托(Karen Destorel), 马克·谢尔本2020年4月3日,星期五
Journal Cover Thumb 2020年4月

自机会区(OZ)激励措施颁布以来的两年多时间里,人们非常关注如何使用OZ投资来解决困扰全国的经济适用房危机。

即使有了标准的资金流(负担得起的住房资产通常依赖于银行融资和税收抵免的结合),预算缺口仍然存在。传统上,联邦用于建筑和保护的资金来源,例如社区发展整笔拨款计划和HOME投资合作伙伴计划,用于弥补资金缺口。但是,这些资金近年来供不应求,因此有必要寻找替代资金。这是OZ激励措施可以发挥作用的地方。

州住房金融机构(HFA)使用合格的分配计划(QAP)来促进其LIHTC优先事项和实践。通过使用LIHTC和其他优先选择提供特定的备用资产,可负担住房的位置指示,HFA可以使用QAP来刺激对OZ的投资。

关于HFA如何使用其政策增加对OZ的投资,有很多例子。如果LIHTC开发位于OZ,最常见的做法是授予额外积分。 LIHTC申请流程在每个州都具有极强的竞争力,因此,开发人员密切关注评分标准。但是,一个重要的警告是这些点如何适合整个QAP评分系统。在某些情况下,应用程序可以通过替代选项获得更多收益。在OZ开发房地产的计划可能会对开发商提出特定要求(弗吉尼亚州房屋发展局要求该申请书包括OZ投资者的来信)。

其他政策也可以使开发项目产生可自由支配基准的提高-《国内税收法》第42条赋予机构授权将符合资格的基数提高至30%的房产指定为合格房产。开发人员也追求这项津贴,因为它允许更大的可行性。

密西西比州房屋公司进一步提高了吸引力,创造了其LIHTC的全部储备。在密西西比州,QAP将这笔款项分配给OZ的开发。

以下示例说明了其他州如何在其QAP中激励OZ活动:

  • 特拉华州:为OZ的发展提供了两点,如果它也为协调一致的社区振兴计划做出了贡献,则提供10分。
  • 密西西比州:为OZ的开发预留了州立LIHTC的12.5%。
  • 密苏里州:将OZ列为11个“住房优先事项”之一。
  • 北卡罗莱纳州:使OZ开发有资格酌情提高10%。
  • 俄勒冈州:对OZ的发展给予1分的奖励。
  • 德克萨斯州:使OZ开发有资格酌情提高30%。
  • 南卡罗来纳州:对OZ的发展给予5分。
  • 弗吉尼亚州:在OZ基金/投资者的有约束力的承诺下,对OZ的发展给予15分的奖励。

由于美国的可负担得起的,体面的和无障碍的住房极度短缺,现在是采取行动的时候了。根据国家低收入房屋联盟(National Low Income Housing Coalition)在2019年3月发布的报告,美国的超低收入租房者面临700万套经济适用房和可出租房屋的短缺,这意味着每100户极低廉住房中只有37套经济适用房和可用房屋收入的租户家庭。这个问题不仅限于新建负担得起的住房,而且还包括对现有负担得起的住房的保护,由于老化的财产主要由于未满足的资本需求而被拆除或由补贴租金转为市场利率租金而不断减少。 。

OZ激励可以成为此过程中的有效工具。