历史性税收抵免工具箱:如何使停车要求与HTC项目一起使用

由...出版 约翰·苔丝2016年4月7日星期四
Journal thumb 2016年4月

尽管美国对开放道路的热爱是传奇的,但实用主义的需求是停放我们的汽车,这对我们的建筑产生了更大的影响。当我们周围都没人时,我确定看到亨利·福特(Henry Ford)的T型车滑落在大街上后敬畏的第一个问题是“我把这东西停在哪里?”

城市规划与发展模式

我们的社区始终根据我们的交通方式进行设计。脚,马,手推车;这几乎就是我们整个历史的过程。工业革命期间的发明改善了交通运输,手推车对当地交通的影响最大。直到20世纪初,美国城镇的设计都以人力和马力为基础,而19世纪后期的规划者则采用手推车和火车作为交通工具。参观费城旧城区和波士顿市区十字路口,您将了解美国早期城市的规划方式;有足够的空间来搭便车,而没有太多的空间来停放’57雪佛兰。

整个城市的设计在20世纪初期一直保持相对不变,当时“无马车”更多地被视为一种新颖而非实用的交通工具。当然,有些住宅小区的密度较低,但与过去几十年建造的小区(包括房屋后方的房屋)没有什么不同。总体而言,城市仍然有狭窄的街道,并充分利用了街道。直到1910和1920年代,城市才开始适应汽车。正是在汽车的第一个黄金时代,该国第一个停车库建成了。这些早期的车库的建造与城市的城市特色融为一体,通常被设计成与相邻的建筑物相匹配,并且通常具有装饰性的外观。这些通常由私人实体建造的车库不仅是汽车仓库,而且还代表着豪华汽车的所有权,通常包括汽车经销店,维修服务和加油站。这样的例子就是R.E.位于密西根州杰克逊的Hines Motor Company车库建于1926年,后来由HRI Properties对其进行了修复,以用作相邻的King Edward Hotel项目的客户停车位。

随着我们的文化在本世纪中叶越来越趋于中心化,城市适应了停车需求。一旦成为有轨电车领域,城市就开始以汽车为主导,停车需求激增。在全国各地的城市中,都成立了市政停车实体来满足这一需求。城市增加了收费的路边停车位,但大量汽车需要路旁停车位以满足需求。市政实体和私人实体都开始通过拆除建筑物和建造停车场来重塑城市。与早期的私人停车场不同,本世纪中叶的设施在设计上通常是斯巴达式的,不再证明拥有汽车的特权,而是对不断增长的停车场需求的一种功利主义的回应。在房地产价值较低的城市,大量建筑物被拆除并被地面停车场取代。上世纪中叶更新的城市分区条例通过实施最低停车要求进一步巩固了汽车的主导地位。

即使修改了区域划分并扩大了城市停车库和地面停车场,本世纪中叶的城市也无法再追上美国对汽车的热爱。在此期间,中心城市开始了五个十年的衰退,这在很大程度上是由于该国战后的发展模式和汽车拥有量的增长。为了应对这些变化,开发人员开始在郊区建立工厂和办公室,在被停车场包围且可以从新修建的高速公路轻松到达的复合体中,高速公路定义了本世纪中叶美国的增长和繁荣。

返回城市

在大多数美国城市经历了数十年的衰落之后,新千年见证了美国各城市的命运发生了变化。经过数十年的投资和拆除,新世纪见证了美国城市中心投资新时代的到来。不断变化的态度和公共政策使城市成为了一个再次投资的地方,一个无论年轻人和老年人都生活,工作和娱乐的地方。虽然肯定不能取代郊区的便利,但城市的活力开始恢复,这种模式还在持续。

尽管“重返城市”运动阻止了许多地区的投资退潮,但根本的问题仍然是我应该停在哪里?对于修复历史建筑的开发商而言,这个问题尤其重要。好消息是,现在许多世纪中叶的建筑物都被认为具有历史意义,包括越来越多的郊区办公大楼。对于这些物业而言,停车通常不是问题,因为其中许多是在底特律的V8汽车时代建成的,并且有宽敞的外部停车或内部停车,它们是原始项目的一部分。本世纪中叶以前建造的建筑物并不是那么幸运。

历史修复的停车解决方案

与政治一样,所有房地产都是本地的。在某些市场中,停车不是问题,并且已对法规进行了修改,以最大程度地减少开发区附带的停车位数量。话虽如此,现实是建筑物使用者需要停车位,历史性的修复项目也不例外。修复历史建筑时,可以选择一些方法来为建筑物获取必要的停车位。在曼哈顿和The Loop等高度发达的中央商务区,开发商可以与现有的停车运营商签订协议并使用代客停车服务,从而无需现场停车。在密度较小的地方,或存在大量地皮的地方,开发商可能会发现最合理的措施是在这些地皮上提供停车位或建造新的停车位结构,以为其租户和客户提供服务。

如果必须在现场停车,则设计解决方案可能被证明是可行的,可以将停车包括在历史税收抵免(HTC)修复项目中。同样,停车解决方案是逐个建筑物进行的。最适合内部停车的建筑物是以前的工业建筑物。诸如仓库和工厂之类的建筑物通常被构造成承受重负荷并且具有有利于停车的大开放空间。这些类型建筑物的地下室和较低楼层的停车位与建筑物的历史用途相似,并且已被国家公园管理局(NPS)接受。由于这些建筑物已经具有工业性质,因此停车场使用的更改通常受到限制。

作为HTC项目的一部分,要在非工业建筑中增加内部停车位可能是一个挑战。通常,NPS不希望将以前完成的空间转换为停车空间。在拒绝这种待遇时,NPS可以参考内政部部长的康复标准1标准,该标准指出:“将使用历史悠久的物业,或将其用于新用途,而只需对其特殊材料进行最少的改动,特征,空间和空间关系。”根据提议的更改,NPS可能会认为内部停车场与历史建筑不兼容。为了最小化这种可能性,设计团队必须尽可能减少对建筑物的更改,以保持其历史外观和感觉。最重要的是,不会对重要空间进行任何更改,因此只能将停车位插入典型的内部空间,并且不应影响任何定义字符的空间。此外,用于停车的内部空间应保留其历史感;以前完工的空间不能变成典型的停车库,但应尽最大可能与建筑物的历史用途相似。 NPS可能需要地板,墙壁和天花板饰面,而不是开发商所希望的那样,更类似于历史建筑。这可能不理想,并且可能会增加项目预算,但是创造性的设计和材料的使用可以解决此设计问题,尤其是在内部停车需求对项目至关重要的情况下。

此外,至关重要的一点是,增加内部停车位不会改变建筑物外观的外观,尤其是主要立面的外观。可见度越低,批准的机会越大。在地下室停车是理想的选择,因为该空间通常具有实用性,并且从外部看不到。没有什么比在前办公室地板的窗户上照亮的头灯更适合停车了。使用优质的设计方案掩盖内部停车位非常重要,以确保建筑物保留其历史悠久的外观。车辆入口应尽可能位于现有的开口处,理想的是现有的装卸站或货运门。如果需要新的车辆入口,则应将其位于次要海拔高度上,并且不应影响任何字符定义功能。批准内部停车的关键是限制外部视野,并最大程度地减少内部改动,以便最大程度地保留建筑物的历史特征。

示例:220水街项目

GDC Properties完成的220 Water Street项目修复了布鲁克林DUMBO区一个空置的四层仓库,用作住宅公寓。由于DUMBO区几乎没有可用的停车位,因此该建筑物的地下室已得到修复,可以用作租户停车位。在外观上,一个以前的装卸区被改成了停车场的车辆入口。在地下停车场内,许多窗户没有上釉,并用纱窗保护以提供必要的通风,并暴露了结构柱和天花板。

只要人们继续开车,停车将是一个问题。修复历史建筑时,在项目早期考虑停车要求非常重要。尽管有满足您停车需求的选项,但不能保证停车将像本世纪中叶一样容易。代客泊车,异地泊车和现有停车场内的停车场都可以提供最简单的前进路径。在需要现场停车的地方,了解建筑物的局限性很重要。由于其历史用途和外观,工业和仓库建筑更适合包含内部停车场。具有历史意义的建筑物,包括酒店,办公楼和公寓楼,由于其历史用途和完成的内部外观而面临着更大的挑战。在历史建筑内安装停车场很困难,但可以在正确的情况下以正确的设计批准。