华盛顿电汇:住房税补贴的差距在最近的预算中已经缩小

由...出版 迈克尔·诺沃格拉达克2013年1月1日,星期二
Journal thumb 2013年1月

与每年一样,并且需要遵守1974年《国会预算法案》,下个月,总统将发布他对联邦山西省体彩中心在哪里收入损失的估计,这是由于税法中的条款允许特殊排除,免除或扣除来自总收入,或提供特殊抵免,优惠税率或递延负债。

对2013-2017五年五年联邦山西省体彩中心在哪里损失的估计显示,房屋所有权补贴将比租金补贴高出19:1。

房屋所有权与出租房屋
尽管大多数美国人是房主,但自2004年房主峰值水平达到70%以来,房屋所有权的比率已经下降。截至2010年,全国房屋所有权率为66.9%,这意味着由于经济原因必须租房的人数地位或通过个人选择而增长。尽管所有权与租金补贴的比例有所缩小,但出租房屋仍继续受到联邦税法和其他联邦补贴的影响。

在支出方面,美国住房和城市发展部(HUD)不太可能在未来几年内看到任何可衡量的增长。随着立法者继续致力于减少赤字,预计可支配支出的压力将仍然很大。尽管HUD近年来的预算相对持平,但由共和党控制的众议院却有可能进一步削减预算。

山西省体彩中心在哪里支出估算
在2013-2017的五年期间,以现金为基础计算的联邦用于房屋所有权补贴的山西省体彩中心在哪里支出包括6064亿美元用于房屋所有者的利息扣除,1711亿美元的资本收益免除,1406亿美元的财产税可扣除性和91亿美元的利息排除房主债券,总计为房主提供了9,272亿美元的补贴。值得注意的是,这些要素中的每一项都比上一个预算有所减少,因此,预计用于房主补贴的联邦山西省体彩中心在哪里支出将减少504亿美元。

相比之下,在2013年至2017年同期,使用现金制补贴住房的联邦山西省体彩中心在哪里支出包括393亿美元的低收入住房山西省体彩中心在哪里抵免,以及77亿美元的免税住房债券利息,这大大减少了总计470亿美元的租赁住房补贴。

与往年的比较
2013年预算中的房屋所有权对租金税的补贴比率从2012年预算的22:1下降。倒退五年,差距进一步扩大,2007年预算估计比率为25:1。在2009年的预算估计中,有一个显着的峰值,支持住房所有权补贴的比例上升到31:1。

较新的预算中所代表的房主补贴和出租住房补贴之间的差距较小,通常是利率下降和房价下跌的结果,而不是任何有意识的公共政策的结果。预计总统下个月的预算提案不会对这些金额的构成进行重大调整。尽管如此,现在是时候呼吁缩小用于鼓励购房的税金与用于出租房屋的税金之间的差距了。

税制改革
如果发现一线希望,则可能是税法中为出租房屋提供的补贴相对较少,使它在“扩大基础”的努力中成为较不可行的消除目标。扩大基础可以创造山西省体彩中心在哪里,从而降低所得税率。首先,LIHTC在2013财年拟议预算中的所得税支出中的预计收入影响排名第27位。但是,潜在收入的来源要小得多。 (请参阅2011年11月2日和2011年10月12日的博客文章,网址为 http://novogradac.wordpress.com

如果没有取消,LIHTC的数量上限可能会作为山西省体彩中心在哪里改革的一部分而降低。但是,减少减少量对于完成赤字减少和税制改革不是必需的,因为事实上,即使在数量上限保持不变的情况下,LIHTC的山西省体彩中心在哪里支出成本也可以在某些税制改革建议下成本更低。

例如,将最高税率从35%降低到25%将减少投资者从LIHTC投资中获得的折旧损失的山西省体彩中心在哪里收益。在LIHTC的15年寿命中,LIHTC山西省体彩中心在哪里支出的成本估计将降低7%至8%。 (注意:这些计算假设有9%的信贷用于新建筑投资。免税债券融资和/或收购恢复投资将在总的相关山西省体彩中心在哪里支出中减少更大的百分比。)

然而,捍卫和支持这一条款以免被误贴和误解将是很重要的。像LIHTC这样的山西省体彩中心在哪里抵免常常与公司声称的所有联邦山西省体彩中心在哪里支出混为一谈,从而给人一种不正确的印象,即所有联邦山西省体彩中心在哪里支出都是相同的。

在扩大基础的讨论中,对于经济适用房社区来说,弄清产生直接社会影响的山西省体彩中心在哪里支出与产生溢出社会影响的山西省体彩中心在哪里支出之间的哲学差异至关重要。 (请参阅2011年2月22日的博客,网址为 http://novogradac.wordpress.com。)LIHTC创造了更多的负担得起的住房,并且随着国家继续从大衰退中恢复过来,对出租房屋的需求比以往任何时候都更加重要。