LIHTC属性的年末税收计划

由...出版 Justin Chubb Lurya.2020年8月4日星期二
期刊封面Thumb 8月2020年8月

剩下不到一半的2020年,是时候了在年底上设定景点并开始思考税收策略。

下面概述了一些低收入住房税收抵免(LIHTC)物业的物品,以考虑为2021个方法。

修订纳税申报表

内部收入服务(IRS)最近发布的收入程序2020-23,允许符合条件的伙伴关系申请提出2018年和2019年纳税年度的修订税收申报表,并向其合作伙伴发出k-1s修正案。根据此选项,可以修订退货,以解释冠心病援助,救济和经济安全(关心)法案以及伙伴关系有权获得的任何其他税收属性。为了利用这一点,伙伴关系必须提交修订的回报,并在2020年9月30日之前向其合作伙伴提供修订的K-1S。正如以下部分所解释的那样,这为LIHTC合作伙伴关系提供了一个小型机会窗口无法在2018年或2019年宣称贷方,因为纳税申报表表格8609未能修改其退货以索赔贷方和合作伙伴,以便在2018年或2019年纳税申报表中报告信贷,而不是必须报告信贷他们的纳税申报表2020年以后。

行政调整请求

在2020年9月30日,无法提交修订的LiHTC伙伴关系可能需要提交管理调整请求(AAR)。 2015年(BBA)的Bipartisan预算法案(BBA)废除了1982年(TEFRA)的税收股权和财政责任法案,并在2017年12月31日之后创建了一项新的集中合作伙伴审计制度。这导致了如何改变伙伴关系修订纳税申报表,影响许多LIHTC伙伴关系。

在TEFRA下,LIHTC伙伴关系有能力修改其纳税申报表,并向其合作伙伴提供修订的K-1S。但是,遵守伙伴税申报税申报率截止日期后,禁止被称为BBA伙伴关系的新规则所需的新规则的伙伴关系。相反,BBA伙伴关系必须提交AAR并向其合作伙伴提供表格8986。然后,合作伙伴收到表格8986的合作伙伴必须在发布表格8986的年份提交的纳税申报表上进行调整。

在2020年9月30日之后出现对2018年或2019年税收属性进行调整的BBA伙伴关系将需要提交AAR。为了确保合作伙伴能够在其2020年纳税申报表上声称任何调整的效益,必须提交这些AARS,并在年底之前发布8986年,以确保合作伙伴能够申请任何福利调整其2020年纳税申报表。否则,年末提交的AAR将导致2021年的调整。

选举房地产贸易或业务

税务改革立法于2017年底通过,包括一项规定,限制了可以扣除为调整纳税收入的30%的业务利益费用(ATI)。 LIHTC伙伴关系可以通过选择被视为真实的物业贸易或业务(RPTOB)来避免这种限制。但是,在Exchange中,他们必须使用替代折旧系统贬值Real属性,导致折旧扣除减少。 RPTOB选举是一次性选举;一旦制作,它就是不可撤销的,但它总是可以推迟到晚年。由于2020年来,LIHTC伙伴关系没有使RPTOB选举在2018年或2019年回报中应评估是否会在其2020年回报中进行选举是有利的。

根据关心法案,业务利益扣除限制已暂时改变,因此,已经提出了RPTOB选举的LIHTC伙伴关系也需要重新审视此分析。 2020年,伙伴关系可以扣除的商业利益费用增加到ATI的50%。此外,纳税人可以选择使用2019年ATI来计算2020年的限制。根据收入程序2020-22,美国国税局授予纳税人通过提交修改的返回或AAR撤回早期RPTOB选举的选择。因此,利用拟议申报者提出的RPTOB选举的伙伴关系应评估撤回选举是否有利,并根据这一增加的利息支出扣除性,获得加速折旧扣除的利益。

奖金贬值

根据“内部收入(IRC)”第168条,纳税人可以在2017年9月27日和1月1日之前扣除在服务之后的合格财产的折旧基础,并于1月1日之前扣除折旧的财产。合格财产被定义为具有恢复期的财产20年或更少。如果有资格的财产预计在2020年底靠近2020年底,纳税人应采取措施,确保在年底前处于服务,以利用加速扣除。

为了最大化奖金折旧,LIHTC业主可以获得成本分离研究。这些由顾问或税务专业人员进行,他们为特定财产的组成部分分析了确定适当的课程和适用的恢复期。成本隔离研究通常会导致识别合格财产,否则将与具有较长恢复期的资产进行分组,允许业主从增加的折旧扣除中受益。

伤亡损失

由于火灾或洪水等意外或不寻常的事件而导致的伤亡损失可以在Lihtc属性中无法居住的某些或全部单位。发生这种情况时,业主必须在合理的时间内修复损坏,以避免损失或重新夺回税收抵免。 IRC第42部分为建筑物的合格基础定义为任何应税年份,金额等于建筑物符合条件基础的适用分数(截至纳税年度的收盘)。如果损坏的单位未被年末修复,那么它将不会包含在合格的基础上,并不会为整年产生任何信用。因此,由伤亡损失损坏的LiHTC物业的业主应努力工作,以确保所有单位在年底之前修理和放在服务中。

租客租赁

在LIHTC财产的初步租赁期间有两个重要的项目:达到最低禁区并最大限度地提高一年的税收抵免。

第一年税收抵免基于平均适用分数,通过在信贷期第一年的每个月内完成适用的分数来计算。随着更多单位租赁到合格的租户,适用的分数增加。租赁单位更快地用于最大限度地提高一年的税收抵免。此外,没有信用期的第一年结束的单位可以触发所谓的“三分之二”或“15年”学分,这意味着这些单位将产生较低的信贷每年12月31日租用的年度基础。因此,对于2020年,在2020年被置于服务的建筑物中非常重要,以便在年底租用所有单位。

除了最大限度地第一年的税收抵免,LIHTC业主应该考虑的是一个建设必须以权利要求的税收抵免的任何数量的某一年的提留符合其当选最低。这要求财产中的住宅单位的指定百分比必须租金限制,并且由收入不超过指定限制的家庭占用。在2020年期间在服务期间提供的LiHTC属性的所有者应确保他们在年底举行会议,以便开始申请贷记。同样,在2020年之前将在服务中置于服务的现有LIHTC属性的业主需要确保他们继续通过年终履行其最低账户,以便继续申请学分。

在年底前开始规划是有益的,以最大限度地允许允许执行任何策略的时间。这里讨论的规划考虑不构成详尽的清单。 LIHTC业主应咨询其税务专业人士,以确保他们充分利用他们的投资。