竞争利益,产量下降产生冲突

由...出版 詹妮弗码头2012年8月1日星期三
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在今天的低收入住房税收抵免(LIHTC)市场中,竞争遭到激烈。社区再投资行为激励投资者正在争夺经济投资者,为有限数量的学分,同步者再次看到信用价格上涨超过美元标志。不确定的税收政策和到期规定也有助于一个具有挑战性的环境。根据Syndicators,LIHTC股权市场已成为红热,因为产量下降和利益相关者寻找某种均衡,这可能是不可能的,直到11月选举。

这在这里变得很热
几年前,LIHTC市场从低点恢复过。经济上有动力的投资者从金融业外进入市场,几年前进入市场,因为收益率上升和信用价格下降。现在,市场已经吸收了剩余的税收抵免,Michael Gaber称,WNC首席运营官(COO)表示。波士顿首都的合作社表示,这使得市场授予新物业的分配直到新物业的分配一点迟缓。

“市场似乎已经吸收了大部分的浮雕需求,这促使出现在一个似乎在多年的过山车后触底的​​水平。我们预计2012年剩余时间的投资者需求将持续强劲,这主要是由于低利率和缺乏风险概况和合理回报的固定收入替代品,“Gaber表示。

强大的CRA市场,如纽约,芝加哥,洛杉矶,旧金山,迈阿密和费城,仍然坚强,价格高于美元标志。城市房地产顾问公司的首席执行官杰弗里·惠特(Crea),归因于有选择的宽松的力量,例如较少的个人保障和较低的经验预备要求,适用于经验丰富的开发商。 AEPON美国Realty Advisors LLC社区投资高级副总裁Christoph Gabler表示,Aegon看到CRA动机的买家在加利福尼亚州支付1.05美元,纽约市场的1.08美元。 Gabler和Goldstein也在其他CRA理想的地点中看到定价超过一美元。

“过去六个月,定价已经变得非常竞争。一个奇怪的是竞争交易有时会出价五个或六个美分。 “Gabler说,没有轻微的增量[是]赢得交易。

在该国的其余部分,定价已在80年代到90年代。 Goldstein已经看到了低于80年代的每张信贷,而Whiting已经看到了大约90美分的价格。 WNC的Gaber已经看到价格为80美分,Aegon的Gabler报告价格从86到95美分。由于开发商寻求日益激进的条款,Gabler还观看价格上涨。

由于银行和其他CRA激励的投资者愿意为学分支付更高的价格,因此去年每次收到83至85美分的开发商甚至不会考虑今天,Whiting说。他希望定价返回2011年级,而GABLER表示,定价可能会在未来几个月内下降。

“我并不乐观,市场将以这些价格维持自己。这一切都将基于金融部门的收益。这就是推动定价的原因,“Whiting说。

产量下降,投资者减少
Whiting,Goldstein和Gabler全部引用CRA激励的投资者和经济投资者之间的冲突。 CRA激励的投资者在流行市场上的信贷上支付一美元,驱逐收益率。另一方面,经济投资者正在寻找更高的收益率和较低的价格。冲突的利益正在创造两个竞争市场,漂亮和金斯坦说。

Goldstein表示,拥有CRA要求的直接买家的产量低于6%的物业。多投资者基金主要由经济投资者组成,希望产量至少为6.5%。他补充说,将提供更高的收益率的资金和一些经济投资者离开市场越来越困难。

“你有很多对这些学分感兴趣的股权,这就是驾驶屈服的东西,”Goldstein说。

根据Whiting的说法,信用定价需要下来,因为包括大约一半市场的经济投资者,不会投资不符合其最低产量要求的物业。例如,随着产量低于7%,例如,Whiting看到了许多保险公司离开市场。 GABLER还看到保险公司因产量下降而退出市场。他说,一些经济投资者将投资于超过其产量楼层的几件交易,然后退出,因为收益率下降太低。

“关键CRA市场的交易将继续推动定价,因为银行竞争在评估领域部署资金。 CRA需要改变,但直到它,我们将看到银行竞争导致如此不均匀的定价损害经济投资者,“Gabler表示。

选举年挑战
该行业在未来几个月面临了几个挑战,包括经济不确定性,11月的选举和公司税率的潜在降低。

Whiting表示,经济不确定性可能会驾驶经济投资者,Gabler表示关切的是,国家,州和地方债务问题会引起人们的注意。 GABLER和GABER都认为将9%的信用楼层视为该计划的挑战。其他因素,如税法乃至欧洲金融危机的变化,可以使备用投资机会似乎比LIHTCS更稳定。 “在胜利的情况下,他们可以找到对他们更具吸引力的投资并不重要,”Whiting说。

较低的公司税率也可能影响LIHTC市场。国会民主党和共和党人以及总统建议削减公司税率。 GABLER表示,一些公司已经开始在较低的税率下建模可能的结果和投资收益率。 11月选举可能在确定新的税率方面发挥重要作用。

“地平线上最大的事情是选举以及政府的意见和行动如何在税收上发展,”Goldstein表示。