拜登的监管权将重塑社区发展

由...出版 迈克尔·诺沃格拉达克2021年1月4日,星期一
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总统无需立法即可执行政策。

这对乔·拜登来说是个好消息,他将于1月20日宣誓就任美国第46任总统。拜登的民主党是否控制国会取决于1月5日在佐治亚州举行的两次美国参议院径流选举的结果:民主党候选人需要席卷以让其党对参议院进行控制(这将是50-50的分裂,副总统卡马拉·哈里斯提供决胜局)。

但是,即使控制参议院也不会为民主党人铺平道路。西弗吉尼亚州参议员乔·曼钦(Joe Manchin)在11月大选后不久宣布,他将不投票消除立法反对派,这意味着民主党需要10票或以上的共和党投票才能通过有争议的立法。 (一个警告是可能对某些税单进行预算对账,这一过程允许加快审议不受参议院批评的某些立法。预算对账意味着该法案可以以简单多数获得通过,但在哪些方面存在严重限制。它可以通过以及可以使用的频率,更不用说通过预算决议以实现以后的和解立法将多么困难。)

参议院的民主控制将简化诸如批准内阁和司法任命之类的事情,但困难的立法仍将面临很大障碍。

但是,拜登将拥有监管权和讲坛,可以据此推动他的议程。

新总统无疑将在就职的第一天发布高调的行政命令,很可能重新加入《巴黎气候协定》,提高每年的难民上限,并应对COVID-19大流行。

其他监管途径也可用于影响经济适用房,社区发展,历史保护和可再生能源。虽然立法,扩大和加强各种税收优惠政策正在倡导追求,这里有一些地区的总统当选人拜登可以通过监管措施考虑,开始与前部燃烧器的问题:社区再投资法(CRA)的改革。

社区再投资法

货币监察长办公室(OCC)监管着持有美国约70%金融资产的银行,其中包括绝大多数的低收入住房税收抵免(LIHTC)和新市场税收抵免(NMTC)投资者。 OCC在2020年5月更新了CRA法规,这是25年来的首次此类举措。

但是,更新后的法规引起了国会许多议员,一些银行和社区发展机构以及负担得起的住房倡导者的强烈批评,他们对OCC建议的以美元数量为基础的评估框架对CRA遵从性评估不满意。

4个月后,美联储发布了有关CRA法规拟议法规的提前通知,提出了一种截然不同的方法,该方法承诺进行更定性的评估可能会更有利于负担得起的住房和社区发展。

拜登将对更新的法规拥有监管权。 OCC负责人很大程度上是为总统服务,因此拜登可以任命OCC领导人,而约瑟夫·奥丁(Joseph Otting)在发布最新指南后第二天离开了OCC,而代理审计长布莱恩·布鲁克斯则有不同的看法。

大多数社区发展和经济适用房从业者都认为,拜登山西省体彩中心在哪里将撤销OCC的最终规定,并且将以美联储的提案为起点,重新审查CRA的规定。新的CRA法规有多种可能性,包括鼓励增加对经济适用房和社区发展投资的标准。拜登山西省体彩中心在哪里对更新后的指南有很多发言权。

CRA并不是拜登山西省体彩中心在哪里能够使用法规的唯一领域。

负担得起的房子

由国税局(IRS)批准的许多与COVID-19相关的截止日期延长定于2020年底结束,包括Novogradac LIHTC工作组在内的各组都要求将截止日期延长至2021年9月30日。延期未在12月进行,可负担房屋从业人员将在1月寻求延期。

拜登的任命可能会影响房利美和房地美的音乐保护。现任联邦住房金融局(FHFA)主任Mark Calabria一直在努力结束山西省体彩中心在哪里资助实体(GSE)的联邦保护,这一决定将限制FHFA对其负担得起的住房活动的影响,并可能导致对负担得起的住房的投资减少住房。卡拉布里亚的五年任期不到两年,但去年夏天最高法院的一项裁决得出结论,总统可以解雇消费者金融保护局局长,这也可能适用于FHFA,作为类似的由单一董事领导的独立机构。最高法院还悬而未决的案件直接考虑了FHFA主任的身份。

这意味着拜登可能能够迫使卡拉布里亚(更有可能卡拉布里亚辞职)并任命一位新的FHFA领导人,该领导人可能会继续保护音乐,并可能努力提高每个GSE对LIHTC股权的年度投资上限5亿美元。 GSE对负担得起的住房保护,农村住房和工业住房的服务义务授权也可能会增加,同时负担得起的费用也会增加
住房贷款目标。

拜登山西省体彩中心在哪里的另一种监管选择是,特朗普山西省体彩中心在哪里推翻奥巴马时代肯定推进公平住房(AFFH)法规的举动可能会逆转。美国住房和城市发展部(HUD)的新任秘书将有权恢复2015年规则。

HUD的租金援助示范(RAD)计划得到了两党的支持:在奥巴马总统领导下成为法律,并由特朗普山西省体彩中心在哪里扩大。由拜登任命的HUD秘书可以推动扩展,持久性,属性的更多多样性和其他举措,以扩大RAD的影响力。

可再生能源

拜登提议特朗普山西省体彩中心在哪里对环境政策进行广泛改革,包括在竞选期间进行“清洁能源革命”。拜登誓言要确保美国实现100%的清洁能源经济并在2050年之前实现净零排放,部分是通过在未来十年内投入1.7万亿美元的联邦投资来实现的,尽管为此需要立法。

拜登誓言要使用联邦山西省体彩中心在哪里的采购系统来领导收费,并减少运输产生的温室气体排放。

可再生能源从业人员需要实现其许多目标的立法,但是法规可以澄清一些问题,包括《内部税收法》第48条中构成能源财产的问题。IRS法规可以修改两用设备规则,以提供更大的灵活性。可再生能源社区还将受益于明确阐明允许将存储设备添加到现有运营项目中的法规。

社区发展

NMTC和机会区(OZ)激励社区都将向拜登山西省体彩中心在哪里寻求明确的信息。

对于OZ,拜登山西省体彩中心在哪里可以指示财政部为合格的机会基金(QOF)开发新的认证流程,该流程迄今已经过自我认证。财政部批准过程可能需要QOF策略,从而为社区带来明显的经济,社会和环境利益。

拜登还可以将OZ激励的监督从IRS转移到财政部的社区发展金融机构(CDFI)基金,该基金负责监督NMTC计划。

诺格拉达克 OZ工作组是一个领导小组,负责就一些问题向IRS寻求指导,这些问题包括修改经济适用房和现有OZ业务的资格规则,前者鼓励更多的经济适用房发展,后者鼓励对现有运营企业的更多投资。

NMTC工作组还要求IRS提供指导。领域包括贷款修改,为合作伙伴社区发展实体赎回的安全港,为包括NMTC的交易澄清历史税收抵免(HTC)安全港等。

NMTC的从业者还希望看到拜登山西省体彩中心在哪里下的分配更快。在特朗普总统领导下,2017日历年的分配于2018年2月进行,2018财年的分配于2019年5月进行,2019财年的分配于2020年7月进行。拜登山西省体彩中心在哪里有可能加快分配时间。

历史保护

国家公园管理局(National Park Service)监督联邦HTC奖励计划,该奖励计划由每位申请人支付的申请费提供资金。拜登山西省体彩中心在哪里可以通过确保HTC计划的人员配备来帮助HTC社区,这将导致更快的批准。

拜登山西省体彩中心在哪里可以帮助鼓励NPS扩展到利益相关者,并增强NPS与州历史保护局之间的一致性。 NPS标准也可以进行更新,包括秘书标准的现代化,以解决诸如气候影响和能源效率,洪水和地震破坏预防以及现代租户的其他需求等问题。

更少的功率,静止的功率

拜登希望借此席卷民主党席卷白宫的“蓝浪”,共和党人在11月赢得50个参议院席位时参议院和众议院遭受了打击,曼钦表示他不会投票决定结束反对派。下一届国会将进行更多的谈判和妥协,超出民主党人的期望,但白宫的换届意味着监管政策的重大变化。

乔·拜登(Joe Biden)将有机会在可负担房屋,社区发展,历史保护和可再生能源方面留下自己的印记。尽管仍有可能,但可能并非通过全面立法。但是监管力量仍然很重要。

联系
低收入住房税收抵免工作组[电子邮件 protected]
新市场税收抵免工作组[电子邮件 protected]
机会区工作组[电子邮件 protected] 要么 [电子邮件 protected]
可再生能源工作组[电子邮件 protected]