您需要了解的2021 DDA,QCTS

由...出版 托马斯·斯塔格2020年10月21日,星期三-上午12:00

在里面 2020年9月24日,联邦公报 美国住房和城市发展部(HUD)指定的2021年困难开发区(DDA)和合格人口普查区(QCT)。高达30%的新建筑和修复成本(称为提升费用)。该增加允许相应地更大的最大LIHTC分配。由于这个或其他原因,DDA和QCT对开发人员非常感兴趣。

生效日期

新名称适用于在2021年1月1日当天或之后收到9%的LIHTC分配或使用免税债券(以及已投入使用的建筑物)的物业。但是,如下所述,还有一种方法可以保持增长,否则将在2020年后到期。

QCT定义

在QCT中,至少有一半家庭的收入低于或等于地区中位数收入(AMI)的60%,或者贫困率高于或等于25%。同样,QCT不得超过州内任何都市统计区域(MSA)或非MSA部分的20%。

DDA定义

DDA稍微复杂一些。根据《内部税收法》的立法历史和公平住房原则,HUD使用公平市场租金除以合格租户的最大收入的比率。较高的商代表相对于地区收入的建筑成本而言更大的开发难度。

都市圈中的DDA名称适用于邮政编码列表区域(称为小型DDA或SDDA)。注意SDDA和邮政编码并不总是具有相同的边界。非都市区DDA基于县。根据上述比例,大都市区与非大都市区分别排名,这些名称的总和仅限于全国人口的20%。

有关SDDA的更多信息,请参见“2016年难开发区和合格人口普查区的重要方面”摘自2016年1月的Novogradac税收抵免期刊。

2020-2021年变化

从2020年到2021年,QCT和DDA的名称存在多个差异。根据我们的分析,SDDA和QCT(不包括波多黎各)的年度变化如下:

博客表:2020年至2021年SDDA和QCT的变化
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请注意,人口计数是基于不在2020年QCT中的人口。这些变化大部分归因于不断变化的人口统计学特征的QCT和更新的QCT。

保留DDA / QCT提升

在失去其名称的位置上开发潜在的LIHTC属性的开发人员仍然可以保留30%的提升。 HUD将这种方法描述为延长生效日期。步骤取决于房地产是9%的开发项目还是具有免税债券融资,其步骤略有不同。

保持升压-9%

引用联邦公报通知:

如果某个区域不在随后的QCT或DDA列表中,则在以下情况下2021列表对该区域有效:

在申请人向LIHTC分配机构提交完整的申请并在随后的清单的生效日期之前提交申请之后,不得迟于730天的期限结束前向申请者进行信用分配。

为了使9%的开发能够坚持到2020年12月31日到期的DDA / QCT,LIHTC分配机构必须

  • 在2020年12月31日之前收到完整的申请,并且
  • 在提交申请后的730天内分配LIHTC。

请注意,无需在申请后的730天内将项目投入使用。联邦公报通知声明以下内容涉及完整的申请:

如果信用分配机构或债券发行机构确定申请已完成,则该申请被视为在提交之日提交。 “完整的申请”是指,对于代理商决定税收抵免的分配或申请中要求的债券发行的决定,只需要对申请进行最少的澄清即可。

考虑联邦注册公告中的案例研究A:

项目A位于2021年DDA中,而不是在2022年或2023年指定为DDA。项目A的税收抵免的完整申请会在2021年11月15日提交给分配机构。税收抵免将于10月30日分配给项目A, 2023年。项目A有资格在2021年DDA中根据项目增加,因为该申请是在2022年1月1日(2022 DDA清单的假定生效日期)之前提交的,并且税收抵免的分配不迟于2021年DDA。在提交完整的税收抵免分配申请后的730天期限结束。

下图说明了前面示例的时序。关键是LIHTC分配必须在提交申请后的730天内进行。

博客图表:案例研究A的时间
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保持增长-免税债券的4%

引用联邦公报通知:

如果某个区域不在随后的QCT或DDA列表中,则在以下情况下2021列表对该区域有效:

就IRC第42(h)(4)条而言,如果:

(a)在申请人向债券发行机构提交完整的申请后,不迟于730天期限结束后发行债券或将建筑物投入使用,并且

(b)提交是在随后的清单的生效日期之前进行的,但前提是在提交申请后同时进行债券的发行和建筑物的服役。

对于要保留2020年12月31日到期的DDA / QCT的4%开发,它也必须是完整应用的主题。但是,提交给的是债券发行机构,而不是LIHTC分配机构,后者在某些州可能是不同的机构。提交完整的申请后,申请人必须将建筑物投入使用,或者必须在提交申请后的730天内发行保证金。在将完整的申请提交给债券发行机构后的730天内,必须发行债券或将财产投入使用。 

正如在9%的讨论中所提到的那样,《联邦公报》通知规定了以下有关完整申请的内容:

如果信用分配机构或债券发行机构确定申请已完成,则该申请被视为在提交之日提交。 “完整的申请”是指,对于代理商决定税收抵免的分配或申请中要求的债券发行的决定,只需要对申请进行最少的澄清即可。

考虑联邦注册公告中的案例研究D:

项目D位于2021年的DDA区域中,但在2022年或2023年不是DDA区域。项目D的完整免税债券融资申请于2021年10月30日提交债券发行机构。 -D计划在2023年4月30日发行免税债券,但D计划要到2024年1月30日才投入使用。D计划有资格增加2021 DDA区域项目的可用基准,因为:(1)一个触发IRC第42(h)(4)(B)条所述的建筑物生效日期所必需的两个事件(两个事件是免税债券的发行和已投入使用的建筑物)发生在4月30日,到2023年,在完整提交免税债券融资申请后的730天内,(2)该申请是在D项目的所在地位于DDA期间提出的,并且(3)发行了提交申请后发生了D项目的免税债券和服务期。

下图说明了前面示例的时序。关键在于,在提交申请后的730天之内,需要发行保证金或将建筑物投入使用。

博客图表:案例研究D的时间
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QCT / DDA与施工延误

2020年3月13日,政府根据《斯塔福德法案》授权,针对所有50个州,哥伦比亚特区和五个地区(美属萨摩亚,关岛,波多黎各,北马里亚纳群岛和美属维尔京群岛)发布了重大灾难声明岛屿)以协助满足COVID-19全国紧急声明中确定的其他需求。从那以后,几起天气事件导致了灾难的宣布。

美国国税局修订版2014-19年提供临时救济 根据IRC第42节中的某些要求,向州政府机构和所有者转让。 2014-19年,国家机构允许向拥有重大灾区的建筑物结转拨款的所有者扩展。有了此扩展名,只要建筑物在该扩展名到期之前投入使用,国税局就将财产视为满足已投入使用的要求的所有者。

在QCT / DDA联邦公报通知中,HUD声明了以下有关已收到此扩展名的属性的信息:

如果具有结转分配的所有者根据IRS 2014-49税收程序获得了延期,则只要(1)建筑物在延期期届满之前投入使用,则该所有者有资格获得基础加价。延期在HUD的730天宽限期内进行,并且(3)QCT / DDA资格规则的其他条件已得到满足。

这种减轻似乎只适用于9%的物业。因此,免税债券的开发需要延迟才能确保发行债券或在最初的730天内使建筑物投入使用。

结论

联系一个 诺格拉达克专业人士 协助解决任何与基础相关的问题。该主题还将在 诺格拉达克 2020税收抵免住房融资虚拟会议,12月3-4日。