新的租赁协助演示评估发现该计划有效

由...出版 彼得·劳伦斯2019年12月16日星期一-上午12:00

介绍

租赁援助示范(RAD)计划已“实现了其主要法定目标,即利用私人和其他资本来源,通过解决项目的短期资本需求和财务可行性来保护经济适用房,并减轻搬迁对租户的影响。 ”据 评价 Econometrica与城市研究所合作发布的计划。该报告对构成RAD计划的两个组成部分中的第一个进行了详尽的探讨,并讨论了RAD开发的融资,转换后财产的绩效,RAD对租户的影响等。该报告还就如何改进该计划提出了建议。

RAD的背景及其运作方式

RAD计划是由国会于2011年颁布的,旨在通过提供所需的缺失资金来改善需要进行认真维修的公共住房资产。该程序包含两个组件。在RAD组件1下,公共住房可以转换为基于项目的凭单(PBV)属性或基于项目的租赁协助(PBRA)计划。该报告的评估仅针对RAD组件1。转换使公共房屋中介(PHA)能够解决其近期的短期资本需求,以便可以长期保留住房,同时保护租房者的权利。 PHA可以通过利用其物业的PBV或PBRA补贴来获得资金,以为债务融资和使用其他外部资金,例如低收入住房税收抵免(LIHTC)股权。目前,RAD计划的上限是455,000个单位。自计划开始以来,各种趋势的直观表示形式请参见下面的线形图,包括HUD,关闭的单元数和目前处于恢复过程中的数字。

RAD转换中的单位状态图像1
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评估中指出的一些趋势包括:

  • 自评估开始以来,PBV与PBRA承诺支付住房补助金(CHAP)的比例增加了(这意味着要寻求的PBV属性要比PBRA属性更多)。下图说明了PBV属性相对于PBRA属性的百分比。这些年来,PBRA属性的百分比已发生变化。
PBV已取代PBRA作为最常见的转换映像2
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  • 经营少于公共住房存量的20%的小型PHA对RAD的贡献最少。小型PHA被定义为拥有0到249个单位的公共住房。从2011年11月到2018年10月,在总共1553张CHAP发行中,小型PHA发行了231张CHAP。评估将其归因于他们有限的经验和实施混合融资的能力,以及较小的PHA所管理的公共住房资产较少的事实。  
  • 随着时间的推移,大型PHA越来越多地参与RAD。
  • 西方的PHA在该计划中的活跃度有所下降。评估认为这是由于他们的许多可用公共住房存量已经被转换的事实。
  • 在该计划开始之初,南方占主导地位,但其他地区已经慢慢赶上了。下图显示了2014年和2018年RAD属性及其地理市场的比较图。
RAD按地区划分的2013-2018图像3
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RAD如何保护经济适用房?

通常需要额外的资金来填补可负担住房中存在的资金缺口。 RAD通过提供初期投资来修复这些物业来保护经济适用房。康复不仅对维持居民的健康和生活质量至关重要,而且因为 营运成本 高于新属性。 RAD提供所需的融资来修复现有的经济适用房,以确保经济适用房不遭受重大损失。

Econometrica / Urban Institute的评估计算出,自2012年以来,截至2018年10月,已完成956项公共住房转换.RAD物业为103,268套经济适用住房筹集了126亿美元的资金,平均每套121,747美元。由于第一个参与该计划的PHA具有更多的资本,因此预计单位成本会增加。对资金有更多需求的PHA开始参与该计划,因此了解要使用的不同资金来源对于PHA的成功至关重要。 RAD转换使用多种资金来源,包括LIHTC资金和公共住房资本资金。请参阅下面的饼图,以了解有多少资金来自最受欢迎的资金来源。

RAD资金来源图片4
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该报告发现,RAD计划可以有效利用资金。通过HUD的公共住房计划(评估称为“公共住房专用资金”)提供的资金以外的其他资金的杠杆能力,可以通过其杠杆比率来证明。请参阅下面的图表,该图展示了每种资金来源的杠杆比率。

RAD杠杆比率图像5
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房客满意度

RAD程序经常被提及的一个问题是该程序可能会迫使租户搬迁。大多数康复发展将涉及某种类型的搬迁,并使居民更容易搬迁,RAD已实施政策以减轻对租户造成伤害的可能性。为了评估该计划对租户的总体影响,评估小组对RAD 19个物业的租户进行了一系列调查。通过RAD的这19个属性,评估小组能够研究大型,中型和小型PHA。共有298位租户完成了调查。在所有受访者中,有82%的人在整个转化过程中都留在同一家酒店。转换后,75%的资产恢复了原始单位,92%的资产恢复了原始资产。

还测量了租户满意度,评估发现,在转换后,接受调查的租户中有76%对RAD过程的管理非常满意或有些满意。越来越多的租户(91%)表示他们的住房状况好于或大致与以前相同,而93%的居民表示总体发展情况有所改善或与以前大致相同。

RAD计划为弱势人群(非常低收入的居民,残疾居民和老年人)提供服务,因此,对转换过程对居民健康的影响进行了测量。重新开发和可能的搬迁可能会影响居民的健康和福祉。在该计划的许多方面,许多PHA认为它们表现出色,其中包括为残疾人安装了新的辅助功能以及补救了某些健康危害,例如消除了含铅涂料和石棉危害。 PHA能够解决的其他一些房地产品质包括但不限于:

  • 不断提高能源效率 被发现有助于保护经济适用房
  • 更换旧的和失效的管道和电气系统
  • 改善雨水排放系统
  • 更换经常备份的下水道
  • 修理下沉地板
  • 通过改善外部照明和更改入口通道来提高安全性,以更严格地控​​制非居民进入建筑物的方式
  • 修复已经恶化的建筑物上的壁板

还测量了安全感。自从RAD问世以来,大多数受访者都没有感到安全的总体变化。但是,在那些感觉有变化的人中,有22%的人感觉更安全,只有大约12%的人感觉不到安全。

改善建议

评估人员提出了四项建议,以根据RAD计划改善对经济适用房的保护。其中一些建议与建议类似 诺格拉达克之前已经讨论过。 评估的建议包括:

  • 提高合同租金。使用较高的公式租金来帮助需要大量重建的开发项目需要筹集更多的抵押贷款。这种变化将需要国会采取行动并增加资金。
  • 促进更多的“租金捆绑”。 “租金捆绑销售”是指物业将较高的可负担租金与第8条合同租金混合在一起,从而产生较高的租金基础。较高的负担得起的租金中可以包括高达120%的市场租金。自2013年以来,该计划已允许租金捆绑。该评估继续建议HUD提供教育材料,例如案例研究,在该案例中,已经进行了租金捆绑以说明其对捐赠和接收财产的积极影响。
  • 提供资本赠款。这将要求HUD向无法满足其资本需求的开发项目提供资本金。这也需要国会的批准。
  • 支持LIHTC培训。 LIHTC是RAD计划可以利用的重要工具,但是缺乏对激励措施的熟悉程度会阻止PHA充分利用它。该评估建议HUD将其教育范围扩大到PHA,这样他们将更有能力使用LIHTC。

经济适用住房信贷改善法

对RAD计划的评估证明了该计划的优势,例如 房地产融资中的创造力, 减轻公共住房法规。评估还表明,RAD计划正在有效地开展工作,以维护和改善负担得起的房屋。虽然 RAD转换的一半以上 使用LIHTC,这是所有PHA都能从中受益的融资工具,尤其是如果他们学习了如何 避免RAD的潜在陷阱.  

那些对使用RAD感兴趣的人应该特别注意 经济适用住房信贷改善法(AHCIA),因为该法案的通过将对RAD计划产生严重影响。已经制定了AHCIA的某些规定,例如平均收入测试,这已经使RAD交易受益。 AHCIA中将使RAD交易受益的其他条款包括为极低收入家庭提供服务的基础提升。这种提振和其他提振(例如对债券投资的基础提振)将提高债券融资开发的财务可行性,因为这将使RAD房地产拥有更大的权益。更高的公平性至关重要,因为它的收入太低而无法偿还债务,因此可以使房地产更好地为极低收入家庭提供服务。这些增加基础的规定将特别有助于一些历史上一直难以筹集足够资金以修复经常严重困扰的房屋的较大型城市PHA。提议的最低4%的利率将带来更多的股权。使用LIHTC融资的RAD物业有三分之二以上以4%的交易完成。这些规定只是必须通过AHCIA的另一个原因-帮助RAD计划在经济适用房的保护方面变得更加有效。