房屋基础设施的主要立法内容包括强劲的经济适用房,NMTC,HTC,可再生能源提案,参议院面临的不确定道路

由...出版 迈克尔·诺沃格拉达克, 彼得·劳伦斯2020年6月24日,星期三-上午12:00

H.R. 2,《前进法案》昨天在众议院发布的详尽的基础设施立法中,包含了一套强有力的低收入住房税收抵免(LIHTC)规定,其中包括永久性的最低4%税率,大幅提高了LIHTC的年度拨款额,暂时减少了50%将免税的债券资助住房测试到25%。除了LIHTC的规定外,该法案还包括超过1000亿山西省体彩中心在哪里的美国住房和城市发展部(HUD)补充拨款,用于以下各种计划。此外,它将永久性地将新市场税收抵免(NMTC)扩大至50亿山西省体彩中心在哪里(在2020年和2021年增加拨款),将历史性税收抵免(HTC)适用百分比从20%提高到30%,持续五年,并延迟逐步淘汰到2026年的可再生能源投资税收抵免(ITC)。 法案的逐节摘要概况介绍 可用,社区开发税收抵免规定的重点如下。

预计众议院将在7月4日休会前一周通过法案。预计参议院民主党将很快出台包含这些条款的立法。 H.R. 2的关键组成部分之一是《投资法》,该法重新授权了五年地面运输法。当前的地面运输法,即2015年的FAST法案,将于9月30日到期。虽然预计参议院不会在主要期限之前对主要基础设施立法或强劲的五年地面运输重新授权采取行动,但国会很可能会延长FAST在明年初采取行动,可能会促使国会通过主要基础设施立法或对五年地面水运进行重新授权。有了对这些社区发展税收优惠和补充拨款的支持,这成为此类未来基础设施立法的初稿的重要先例。此外,一些H.R.2提案可能会包含在未来的COVID-19回应法规中,预计参议院将在7月采取行动。众议院筹款委员会主席理查德·尼尔(Richard Neal)明确指出,他打算在与参议院就COVID-19立法进行的谈判中纳入H.R.2税收提案

有关社区发展税收优惠政策和补充拨款的重点,请参见下文。

LIHTC和私人活动债券(PAB)条款

  • 建立一个 永久最低4%的税率 适用于接受LIHTC分配并于2019年12月31日之后投入使用的物业(《 HR 2》第90604条);
    诺格拉达克估计此规定将为 2020-29年间将增加近126,000套可负担的租赁房屋.
  • 暂时降低50%的测试 将由债券供资的住房的比例提高到2020-21年投入服务的建筑物的25%(《 HR 2》第90603条);
    在国家住房机构全国委员会的委托报告中,诺富格拉达克估计: 最多可以融资140万套可负担的租赁房屋 如果私人活动债券融资门槛无限期降低至25%。
  • 增加年度LIHTC分配金额 从2020年的人均$ 2.81山西省体彩中心在哪里和州的$ 3,217,500小州到:
    • 2021年人均收入$ 3.58,小州最低收入$ 4,097,486,
    • 2022年人均收入$ 4.56,小州最低收入$ 5,214,051,以及
    • 2023年及其后的年度通胀调整;
      (《 HR 2》第90605条)
  • 永久扩展PAB, 将州最高限额从人均105山西省体彩中心在哪里和小州最低321,757,983山西省体彩中心在哪里提高到人均135山西省体彩中心在哪里和小州最低402,220,000山西省体彩中心在哪里(《 HR 2》第90104条);
  • 为LIHTC属性提供一些永久性基础提升,包括:
    • A 为极低收入租户提供服务的开发基础提高了50%,再加上将LIHTC分配增加10%(超出第90605条的规定),将州分配给专门用于这些发展的现有分配之上(HR。2的第90606条),
    • A 农村地区物业增长30% (《 HR 2》第90608条),
    • A 美洲原住民地区的房地产价格提高30% (《 HR 2》第90607条),
    • 国家住房机构可酌情决定是否将基准提高30% 根据需要将9%的LIHTC扩展为 PAB资助的房地产 (《人权法》第2条第90609条);
      基本提速建议对2019年12月31日后投入服务的建筑物有效;
  • 提供一个 LIHTC第一年获得150%的奖励 解决与COVID-19相关的问题
    本提案仅适用于信用期的第一年在2020年7月1日或之后至2022年7月1日之前结束的建筑物(HR 2R第90601条);
  • 永久禁止本地批准和捐款要求 适用于2020年12月31日之后分配的款项(《 HR 2》第90611条);
  • 将10%的测试期限和康复支出期限延长一年 适用于2020年至2021年投入运营的建筑物(《 HR 2》第90601和90602条);
  • 创造新的25%的低收入住房支持服务信贷 支付一部分在LIHTC物业提供某些居民服务的费用,这部分费用将适用于2020年1月1日或之后投入服务的建筑物(HR 2R第90613条);
  • 永久限制合格合同的使用 通过废除2020年1月1日之后收到的未来分配或确定的信贷分配的选项,并更改确定2019年《经济适用住房法》中确定现有房地产购买价格的公式(1956年/HR 3479)适用于在颁布日期之后提出的合格合同要求(HR 2第90610条);

诺格拉达克正在评估这些LIHTC和PAB建议对负担得起的租赁房屋生产和保存的影响。

HUD补充拨款和其他房屋税收提案

除了上面列出的LIHTC和PAB条款外,该法案还提供了超过1000亿山西省体彩中心在哪里的补充拨款,如《房屋即基础设施法》(H.R. 5187 / S. 2951)所述,其中包括:

  • 700亿山西省体彩中心在哪里 为了 公屋资本基金;
  • 100亿山西省体彩中心在哪里 定期 社区发展整体拨款(CDBG) 资金;
  • 100亿山西省体彩中心在哪里 换一个新的 CDBG资金的竞争性分配 经济适用住房和基础设施;
  • $50亿 对于 首页;
  • 50亿山西省体彩中心在哪里 为了 住房信托基金;
  • 25亿山西省体彩中心在哪里 为了 资本磁铁基金;
  • 25亿山西省体彩中心在哪里 对于 第202条 老年人支助住房;
  • 25亿山西省体彩中心在哪里 对于 第811节 残疾人支持住房;
  • 10亿山西省体彩中心在哪里 对于 美国原住民房屋整笔拨款;
  • 10亿山西省体彩中心在哪里 对于 美国农业部农村多户保护和复兴示范项目;和,

此外,该法案将颁布《邻里房屋投资法》(HR 3316,参议院同伴法案将于本周由参议员波特曼和卡丹提出),以创建新的税收抵免,以鼓励陷入困境的邻里的受损房屋得到恢复。

NMTC提案

  • 使NMTC成为国税局代码的永久性部分 最初是在《新市场税收抵免扩展法案》(H.R. 1680 / S.750)中引入的。提供50亿山西省体彩中心在哪里的年度拨款基准授权,每年根据通货膨胀进行调整(《 HR 2》第90201条)。
  • 提供 NMTC投资者免除替代最低税 适用于2020年12月31日之后进行的NMTC投资(《 HR 2》第90201条)。
  • 提供总计35亿山西省体彩中心在哪里的补充拨款授权增加 在2019-21年度,以帮助从经济不景气中复苏,包括向即将进行的2019年拨款回合提供5亿山西省体彩中心在哪里(总计40亿山西省体彩中心在哪里),2020年额外提供20亿山西省体彩中心在哪里(总计70亿山西省体彩中心在哪里)以及额外2021年将达到10亿山西省体彩中心在哪里(总计60亿山西省体彩中心在哪里)。
    • 2019年回合的额外5亿山西省体彩中心在哪里将奖励给以下社区发展实体(CDE):( a)不获得奖励,否则(b)将获得小于其要求的奖励(第90201条)在HR 2中)。
  • 鼓励在印度国家/地区使用NMTC,通过将某些部落统计区域定义为低收入社区,授权将NMTC用于有益于美洲原住民的社区设施或基础设施项目,并为部落社区建立与当前非都市区法律类似的相称目标(第90703节)在HR 2中)。

HTC提案

旨在回应COVID-19并帮助恢复的提案:

  • 提供 历史性税收抵免百分比的暂时增加 按照以下时间表:
    • 2020-2024:30%
    • 2025年:26%
    • 2026年:23%
    • 2027年及之后:20%
      (《 HR 2》第90301条)
  • 提供12个月的临时延期 24和60个月的 实质性的康复期 适用于确保受COVD-19影响的项目不会不符合HTC资格的要求(HR.2中第90304条)。
  • 包括《修复历史学校法》 (H.R. 158),最初由美国宾夕法尼亚州众议员Dwight Evans提出,但限制是该建筑物必须在最近5年内用作学校(H.R. 2第90307条)。

《历史性税收抵免增长和机会法案》(H.R. 2825 / S。2615)中包含的类似建议:

  • 增加某些小型项目的HTC (第47节)。对于某些较小的项目,此规定将HTC的百分比从20%永久提高到30%,以确保农村和小城镇可以更有效地利用信贷。增加的小型项目信用额将使合格康复费用(QRE)的上限为250万山西省体彩中心在哪里,即大约750,000山西省体彩中心在哪里的信用额,同时确保所有项目的小型项目信用额与HTC之间不会出现悬崖。该条款是由纳税人选举产生的,以允许他们在HTC和小额项目信贷之间进行选择(H.R. 2中的90302条)。
  • 降低实质性康复测试 调整基准的100%到50%(HR.2中的90303部分)。
  • 消除了HTC基础调整。此规定将折旧基础调整金额从100%更改为零,从而消除了在转让时从建筑物基础中扣除HTC的要求。此项变更将使HTC与LIHTC的折旧率相等,并有助于在综合适应性重用和翻新开发中同时使用信用(H.R. 2第90305节)。
  • 修改有关某些免税使用财产的规定。该规定将修改取消资格的租赁规则,使非营利组织和其他免税实体更容易使用HTC。根据现行法律,取消这些建筑物的修复资格的租赁将被取消,例如那些具有购买选择权,超过20年的租赁以及使用免税融资的建筑物的租赁。这些变化将使医疗保健中心,艺术组织,社区服务,劳动力培训提供者等项目以及其他能够更好地使用HTC的项目(HR.2中第90306条)。

RETC和能源效率提案

  • 将PTC的风电淘汰时间延长至2017年的60% 以及到2025年将PTC用于其他技术(《人权公约》第2条第90401条)
  • 延长和恢复30%的ITC 到2025年年底开始建设的项目,然后按照以下时间表逐步淘汰太阳能项目:
    • 2026年为26%,
    • 2027年占22%,
    • 2028年及之后的比例为10%。
      (《 HR 2》第90402条)
  • 允许纳税人获得“直接付款”来代替某些可再生项目的税收抵免。该规定允许纳税人选择被视为已经缴纳了相当于其在ITC或PTC下有资格获得的信贷价值的85%的税款。纳税人可以选择减少信用额度,并要求退还由此产生的任何超额缴税额,而不是选择将信用额度结转到信用额度超过其应纳税额的年份。部族政府被视为支付的款项等于贷项的全部价值,而不是85%(《 HR 2》第90404条)。
  • 将ITC扩展到海上风电设施。该规定免除了选择进入ITC(而非PTC)的海上风电设施因陆上风电设施淘汰而减少的信用额度。对于在1)2025年底或2)年末国家海上风电装机容量比2021年初的装机容量高出3,000兆瓦时之后才开始建设的设施,信用证到期。财政部将从2024年1月开始发布年度报告,说明海上风力发电量增加的状况(《 HR 2》第90405条)。
  • 将公开交易的合作伙伴资格扩大到绿色能源。该条款将矿产和自然资源产生的某些收入扩大到公开交易合伙企业的合格收入的定义,以包括绿色和可再生能源获得的收入。这些增加包括与符合PTC资格的能源生产相关的某些活动,符合ITC资格的财产,可再生燃料以及某些碳固存或气化项目的能源和燃料,这些活动根据第48B或45Q条获得信贷(《 HR 2》第90406条) )。
  • 扩展,增加和修改第25C条非商业能源财产信贷。该条款将第25C节非商业能源财产信贷扩展到了2025年底投入使用的财产。对于从2021年开始投入使用的支出和财产,该条款修改并扩展了信贷,包括:
    • 将安装合格的能效改进措施的信用额百分比从成本的10%提高到15%,
    • 将此条款下允许的信用额度上限从$ 500提高到$ 1,200,并从2021年开始重新启动生命周期限额,
    • 更新各种标准和相关限制以反映能效的进步,并取消屋顶和高级主空气循环风扇的资格,以及
    • 扩大信贷额度以涵盖家庭能源审计的费用,允许信贷额度为此类费用的30%,最高信贷额度为150山西省体彩中心在哪里。
      (《 HR 2》第90421条)
  • 扩大第25D节住宅节能物业信贷。该规定扩大了对合格住宅节能物业支出成本的信贷,包括太阳能,太阳能热水,燃料电池,小型风能和地热热泵。这项准备金将全部20%的信用额度用于符合条件的支出,直到2025年底。与ITC一样,该信贷额度将在2026年逐步降低到26%,在2027年逐步下降到22%。该信用额度在2027年底后到期。对合格财产的定义,包括电池存储技术和高能效生物质燃料财产(《 HR 2》第90422条)。
  • 扩展并增加第179D节节能商业建筑的扣除额。该规定将179D节能型商业建筑的扣除额延长到2025年。从2021年开始,该条款还通过将最大扣除额从每平方英尺1.80山西省体彩中心在哪里增加到每平方英尺3.00山西省体彩中心在哪里来更新和扩大扣除额(部分扣除额相应增加)。还将最大限额从终身上限更改为三年上限。该规定更新了资格要求,以便与在日期前两年达到美国供暖,制冷和空调工程师协会(ASHRAE)标准的建筑物相比,财产必须将相关能源成本降低30%或更多。建筑。根据现行法律,与2007年ASHRAE标准相比,财产必须将能源成本降低50%。 (《 HR 2》第90423条)。
  • 扩展,增加和修改第45L节新节能住宅信贷。该规定将§45L新能源高效房屋信贷延长到2025年。该规定将符合条件的新能源高效房屋的最高信贷从2,000山西省体彩中心在哪里扩大到2500山西省体彩中心在哪里,并使符合条件的能源支出比同等单位的支出低至少15%, 2018年国际节能法标准。它还取代了符合$ 1,000信贷额度的单位的资格要求,以符合“能源之星”标记的房屋计划(《 HR 2》第90424条)。