LIHTC授予后监管注意事项

由...出版 马克·谢尔本2020年8月25日,星期二-上午12:00

在夏末和初秋,许多低收入住房税收抵免(LIHTC)分配机构完成了他们的 审查申请。庆祝成功的结果后不久,开发人员必须专注于各种授予后的期望。可以说,这段时间充满了潜在的陷阱。

这篇文章描述了重要的监管现实以及相应的实际考虑。以下内容不能代替 合格的税务专业人员 并且绝不是全面的。规则有许多例外,各州之间也有差异。

诺格拉达克&公司LLP将在会议期间更深入地介绍这些主题和其他主题 2020年经济适用住房虚拟会议的信用和债券融资 “分配给8609”会话。

一般,总体建议

以下主题适用于整个帖子。

  • 毫不奇怪,尽早解决几乎所有事情都会变得更好,更轻松。
  • 经常与所有相关方进行沟通,包括LIHTC机构。对于任何新的,更改的或有问题的事情(例如第一次进入某个州),这样做特别必要。
  • 某些缺陷可能很难纠正,甚至无法消除,后果不堪设想。其中最糟糕的称为“悬崖测试”,因为如果不通过,则意味着获奖的LIHTC会自动越过具象形的悬崖。

谁处理

挑战之一可能是知道谁是关键点。 LIHTC空间中的大多数大型实体通过将人员划分为负责人员之间来定义其组织结构

  • 分配,开发,结算,承销和
  • 资产管理,合规,运营。

换句话说,确保批准和资金来源与建筑物投入使用后完成的工作相比。分割是有道理的,但可能导致过渡期的不确定性。授权个人或团队处理授予后的任务可能会有所帮助。

合格分配计划(QAP)

获得奖励后要采取的第一步措施是回顾以下QAP:

  • 现在应交的费用,包括通常为六位数的分配或预订费;
  • 截止日期,包括联邦政府和该机构的特定期限;和
  • 即将提交的文档。

这些规定所吸引的兴趣与得分标准不同,但至关重要。不遵守可能导致延误,罚款,其他处罚,甚至导致裁决失败。

结转分配协议

这是标准格式的未经协商的文件(免税债券交易中未使用)。开发人员应检查错误并了解期望。最常见的问题是:

  • 地址无效或法律描述不足,或
  • 从签名块中删除传递实体。

首先是 联邦要求,而后者对于任何具有法律约束力的合同都是必不可少的。

LIHTC股权投资者的税务律师会发现任何不妥之处。如果可能的话,必须纠正错误才能使分配有效。

4%利率锁定

8月份的税收抵免百分比保持在 历史低点3.07%。尽管现实情况令人失望,但锁定汇率还是有道理的。这样做消除了不确定性因素(它可能会降低,尽管不会太大)。如果是这样,一定要注意 时间要求 执行协议时。

A 最低4% 在2020年成为法律是一种非常现实的可能性,但不能保证。如果颁布,生效日期可能不包括所有最近的裁决。

联邦基金

在大多数监管目的中,LIHTC都不被视为联邦基金。但是,其他涵盖资源,例如HOME投资合作伙伴计划,通常会提供缺口资金。在这种情况下,所有者必须遵循许多其他附加规则,在此不列出太多。

特别值得注意的是,选择限制动作过早地将贷款置于危险之中。参与司法管辖区在支付联邦资金之前必须遵守严格的环境审查标准。否则,诸如启动现场工作之类的逻辑步骤可能会导致源蒸发和显影剂面临罚款。

总租金底线选举(GRFE)

GRFE是LIHTC中真正独特的情况,代理商和开发商 无所事事是最好的方法。如果某个机构要求进行选举,请选择结转租金最低限额,而不要使用。

10%测试

在结转协议生效之日起12个月内(联邦,某些机构更早要求),LIHTC所有权实体必须支出该物业合理预期基础的至少10%(不适用于免税债券交易)。这是第一次发生的“悬崖测试”。

在没有土地成本(捐赠或地面租赁)的情况下,满足测试的挑战是最大的。可能需要提前购买材料。在所有情况下,键都是

  • 使用适当的法人实体进行购买,以及
  • 提前完成任务,以便有时间纠正错误。

扩展使用协议或承诺(EUA)

EUA与结转类似:标准化/未协商,检查错误并了解期望。该文件的条款将约束房地产数十年,并且可由代理商和租户强制执行,因此必须正确。的到来 设定平均收入 沿着这些思路提出了新的考虑。

EUA条款将包括终止后对居民的保护;这些保护必须在所有永久性债务丧失抵押品赎回权后得以幸免。同样,在申请LIHTC的第一年年底之前未记录EUA是“悬崖测试”,但几乎从未发生。

服务中

该财产的所有建筑物必须在结转协议生效之日起两年后的12月31日之前准备就绪,并且可供预定使用(这不适用于免税债券交易)。代理商可能会允许第三年的发展,因为 受宣布的灾难影响,包括大流行病。正式的入住证明或基本完成证明(CO)通常提供被投入使用的证据。

确保CO的安全是另一个“悬崖测试”。不符合最后期限的原因与联邦无关。如果施工时间表不理想,请立即通知代理商。虽然很尴尬,但他们可能会提供帮助。等待的风险:

  • 错过选项(例如,没有剩余的董事会会议)和
  • 改善关系(例如,“您在告诉我们之前知道了多长时间?”)。

结论

赢得奖项的来之不易的幸福感和自豪感必定会变成对避免避免奖后陷阱的充分关注。除经验外,摆脱困境的关键是寻求合格的税务从业人员的建议。联系一个 诺格拉达克professional 寻求帮助。

要了解有关此主题和相关主题的更多信息,请注册 2020年经济适用住房虚拟会议的信用和债券融资 并参加“分配给8609”的会议。