美国国税局(IRS)数据显示,相比CDFA,多家庭债券市场更为强劲

由...出版 迈克尔·诺沃格拉达克2016年10月18日星期二-上午12:00

尽管多户债券市场正在广泛复苏,但根据Novogradac的说法,某些州的多户住房债券市场反弹得比其他州更快。 &公司内部税收服务(IRS)数据分析。 诺格拉达克还发现多家族债券发行的波动性较小。这两个发现对于国家投资者计划投资策略很有用。

背景

在八月,这个博客 检查过 发展金融机构理事会(CDFA)的数据来自2015年度交易量上限报告,并随后分析了自2000年以来私人活动债券(PAB)发行的趋势。 州一级合格的住房租赁债券发行 (也称为多户住房债券)揭示了这些趋势的背景。

通常,IRS的PAB数据更准确。这部分是因为CDFA在日历年结束后六个月对发行人进行了调查,这可能无法捕获所有发行,而IRS数据则捕获发行人提交的具有免税资格的实际发行数据。但是,由于捕获该数据需要花费时间,因此最新的IRS PAB数据来自2014年。

从2013年到2014年的变化

美国国税局(IRS)的数据显示,与2014年相比,2014年有10个州发行了更多的住宅租赁债券。但是,美国国税局并未透露某些州的私人活动债券(PAB)数据来保护纳税人的隐私。 2013年,有38个州和华盛顿特区发行了住房租赁债券。 2013年,有43个州和哥伦比亚特区这样做。爱达荷州是唯一在2013年而非2014年发行租金债券的州。相反,阿拉斯加,特拉华州,密西西比州,俄克拉荷马州和西弗吉尼亚州在2013年没有发行任何住宅租赁债券,但在2014年发行了。

与CDFA数据得出的结论相比,住宅租赁债券发行量的增长表明情况更为乐观。美国国税局报告说,2014年的住宅租赁债券发行量比2013年增加了5.47亿美元,与CDFA相比,美国国税局报告的2015年发行量增加了4.23亿美元。国税局报告称,2013年有12个州未发行住房租赁债券,而2014年只有8个州发行了CDFA报告说,2013年有15个州和DC不发行多户债券,而2014年有16个州发行了多户债券。

从山顶变化

住宅租赁债券发行的高峰年是2007年。根据美国国税局的数据,全国范围内发行的住宅租赁债券超过73亿美元。 CDFA的数据在这一数额上有很大差异,表明已发行58亿美元的多族债券。 

 

博客图表2007年十大发行住宅租赁债券最多的州
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金融危机使2008年的需求枯竭,住宅租金债券发行总量暴跌了近38%。 (CDFA的数据显示下降幅度更大,从2007年到2008年,多家庭债券发行量下降了78%。)

根据美国国税局的数据,到2014年,全国住宅租赁债券的发行有所恢复,发行了约69亿美元的住宅租赁债券。 (CDFA数据显示已发行债券为69亿美元。) 

 

博客图表2014年十大发行住宅租赁债券最多的州
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美国国税局报告的年度住宅租赁债券总额比CDFA还要多。从可获得数据的年份来看,美国国税局一直报告的债券发行量比CDFA多,但2006年除外。这一差异可以通过以下事实来解释:CDFA在其2006年中包括了用于多户家庭的GO区债券数量多户国债总计,而国税局没有,而是报告了在2006年发行的单户,多户或其他合格用途之间未细分的所有GO区债券的单独类别。

 

博客图IRS与CDFA多族PAB发行相比
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住宅租赁债券的发行受三个主要因素驱动:一般而言,住宅租赁债券的需求,相对于其他类型的PAB的住宅租赁债券的需求,以及应税利率和免税PAB利率之间的差额。即使对住宅租赁债券的需求很高,如果州PAB分配机构选择将更多的债券上限分配给其他类型的债券,例如抵押收入债券(支持单身家庭住房),则可以发行住房租赁债券。下。

2007年,住宅租赁债券占PAB发行总量的8.5%。 CDFA数据显示百分比更高,2007年多户债券占PAB发行总量的20.6%。到2014年,向多户住房转移。根据IRS,2014年PAB发行总量的19.5%是住宅租赁债券。 ,而CDFA数据显示了相似的变化,尽管变化较大。 CDFA报告称,2014年PAB发行总额中有55.5%用于住宅租赁债券。不仅CDFA似乎报告的多户债券发行量不足,而且其他符合PAB资格的用途甚至更多。

 

博客图IRS与CDFA的比较:PAB发行总量中的多族比例
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要进一步检查差异,应该查看IRS和CDFA之间在不发行多族债券的州数方面的差异。正如人们可能期望的那样,CDFA报告的没有签发的州比美国国税局多,但2003年例外,当时IRS报告的10个州没有签发(阿拉斯加,康涅狄格州,夏威夷,爱达荷州,肯塔基州,蒙大拿州,北达科他州,南达科他州,西弗吉尼亚州和怀俄明州),而CDFA报告有9个州未发行债券,北达科他州除外,它们报告的发行额为750万美元。

此后的十年中,美国国税局与CDFA数据之间的差异在2011年增长了两倍之多,CDFA报告说32个州未发行多户债券,而美国国税局仅报告了16个州。幸运的是,这一差距自2014年以来已缩小至8个州。 ,CDFA报告有16个州未发行,而IRS报告了8个。

 

博客图IRS与CDFA的比较:零多家庭发行状态
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结论

尽管IRS的数据证实了多户债券市场正在复苏的广阔前景,但对州水平趋势的分析也揭示了当地变化的细微差别。虽然某些州的多户住房债券市场在2008年金融危机后重新焕发了活力,但其他州的反弹却更为缓慢。