足够近?在FASB的新LIHTC投资指南中如何衡量“基本相似”

由...出版 迈克尔·诺沃格拉达克 2014年2月5日,星期三-12:00 am

最近,美国联邦会计准则委员会(FASB)发布了 2014-01会计准则更新,修订并阐明了对低收入住房税收抵免(LIHTC)房地产投资的会计准则。新的会计准则规定,合格的LIHTC投资通常应按以下比例摊销: 税收抵免和其他税收优惠,但也指出,“作为一种实际的权宜之计,允许投资者按以下比例摊销投资的初始成本: 只有税收抵免 如果投资者合理预期这样做会产生一个 基本相似 由[与税收抵免和其他税收优惠都成比例的摊销]得出的计量结果。” (强调)。

指导关于什么的问题 基本相似 手段。不幸, 新指南未包含实际定义。 (GAAP确实在某个地方指出了基本相似的标准 (323-10-15范围和范围例外)专门适用于股票所有权,似乎与税收抵免计算无关。)

但是,其他一些来源也提供了一些线索。

布莱克法律词典将“基本上”定义为:

“基本上;没有材料资格;在主要方面实质地实质性地关于,实际上,胜任,基本上。”

牛津词典将“基本上”定义为:

“ 1。在很大程度上

2.大部分本质上:”

牛津大学将“相似”定义为:

1.相似而不相似。”

牛津大学对“基本上”和“相似”这两个定义的组合导致:

“在很大程度上……相似之处并不相同。”

提取“基本相似”含义的另一种方法是尝试将概念转换为百分比度量。以百分比的方式考虑含义会导致许多人“实质上”将其视为50%以上,但不会太多。尽管有些人可能会认为实质性内容应被视为仅仅是大型的,甚至可能是最大的,但不一定超过50%。另一方面,“基本相同”可能意味着较高的相关性,例如超过90%。 “大致相似”可能介于两者之间。 “基本相似”意味着不够完美;如果FASB作者打算完全相似,那么他们很可能会使用“完全相似”之类的术语。

一个具体的定量示例可以最好地说明所提出的概念。两种比例摊销方法之间的区别在于投资摊销的速度。在仅税收抵免期间,摊销比使用税收抵免和其他税收优惠期要快得多,因为税收抵免通常在10年内产生,而其他税收优惠通常在15年内产生。两种方法在投资的年度报告账面余额和年度摊销费用上产生差异。

为了比较两种比例方法的效果以及测量值“基本相似”的程度,Novogradac使用两种方法进行了说明性计算。计算将LIHTC投资的年度报告账面余额与原始投资金额进行了比较,以及与原始投资相比的年度摊销费用差异。计算基于FASB在其指南中提供的示例,并进行了一些重要修改。为了使该示例与当前LIHTC的定价更紧密地吻合,对它进行了修改,使其税收抵免价格为90美分,并以144,000美元而不是100,000美元的初始投资开始。

具体而言,Novogradac对100%租金限制,9%和4%的LIHTC投资进行了比较计算。这些计算表明,如果选择了仅税收抵免期,则两种方法之间的账面价值年度差额永远不会超过原始投资的10%。两种方法之间的年度摊销费用之差从未超过原始投资的2%。这些差异很小,似乎完全在“基本相似”的概念之内。

因为“基本相似”的解释可能比我们观察到的10%和2%的差异更广泛,所以我们预计,当仅基于税收抵免的摊销与比例摊销相比时,几乎所有LIHTC投资都将产生“基本相似”的度量税收抵免和其他税收优惠。

例外情况可能发生在税收抵免远低于其他税收优惠的特殊情况下。此类例外的一个例子是80/20免税债券交易,其中只有20%的房产符合LIHTC的条件,但是99%的折旧费用分配给了投资者。