12个关于新州LIHTC计划的问题

由...出版 Mark Shelburne., 迈克尔·克拉斯格星期二,3月9日,2021年3月9日 - 上午12:00

全国各国越来越多的州正在创造自己的低收入住房税收抵免(LIHTC)方案。这样做可以产生许多积极的结果,如图所示 科罗拉多的2020年度报告.

以下是12个问题决策者必须在采取此步骤时应答。每个关键都是基于税收和政策专家输入的决定。

节目设计

1.是否有单一的年度最大值?

一些州任务授权每年授予的国家LIHTC金额不能超过联邦LIHTC(其中有限),通过表示符合符合条件的财产等等。其他州设定了一个独特的权威,例如加州最近的5亿美元扩张。后者创造了对自己的分配系统的需求,因为需求可能超过供应。标准最好留给住房机构以确定(见#2)。

2.是否应该包含设置的依赖,选择标准或阈值要求?

法律中所载的具体优先事项可能不会陈酿,然后变得难以改变。尽管可能的国家应遵循内部收入代码第42节的示例并将实施向住房机构实施。这些专业人士在确定适当的资格和资源分布标准方面拥有丰富的经验,包括合格的分配计划(QAP)。任何编写规约的优先事项都应通过任命的监督委员会定期审查。

3.该计划什么时候开始(生效日期)?

最清洁的方法是从下一个周期中的属性开始。虽然机构能够重新推荐已经在开发管道中的属性,但这样做可能会导致复杂性。颁布和接受应用程序之间的时间最好花在锻炼实现细节上。

4. Lihtc是否有日落?

有些州创建了一个人工终端日期,这是不必要的,因为立法规定可以随时终止积分。落后越多,利益相关者越少,如何将该计划更有效。此外,它可能需要至少三个年度周期来展示计划效益,因为在信贷奖励之后持续超过六个月才能缩小,超过一年才能建设财产,另一年才能稳定。

物业级问题

5.联邦4%LIHTC,9%LIHTC还是两者的信贷是可用的吗?

国家LIHTC可以帮助税务豁免债券交易的财务可行性和/或允许机构授予更多9%的LIHTC申请(每次少,传播更远的资源)。对于这两者来说,额外的股权可以使某些政策目标更为可能,例如更深的定位或增强的设计特征。如果该程序最多是单独的,则该机构应该能够在4%和9%的应用程序之间转移,以提供最大的灵活性。在没有任何联邦LIHTC的情况下提供独立的信用,没有意义。

6.财产生成LIHTC有多少年?

主要考虑通常是预算。虽然它看起来很明显,但重要的现实是相同的信贷量,比较较长时期,这意味着每年不错的收入。许多州镜像联邦10年期间的另一个原因是简单性。

7.计算每项开发的金额的计算是什么?

换句话说,

  • 原子能机构可以分别确定国家LIHTC金额,或
  • 它是否自动等于联邦?

如果程序具有单独的最大值(见#1),则出于实际目的,答案必须是前者。否则,分配过程将是强烈而不必要的复杂性。注意一些国家宪法包含所谓的“统一”要求,限制了官员的权力,以改变税收影响。

8.缔约方如何涉及减税?

与实施的各个方面一样,住房机构处于最佳职位,以确定该过程,在这种情况下,通过与国家收入或税务部门合作。总的来说,文件应该对应于联邦,包括表格8609等价物。

税法考虑因素

9. LIHTC可以减少哪些税收?

当然,这个问题的答案因国家而异。覆盖更广泛的税收更好,因为它导致更广泛的潜在投资者,这在具有大量竞争信贷的州尤为重要。此外,可用于各种税收的信贷创造了各种各样的潜在投资者池,由于经济和税法的变化而减轻价格波动。根据经济状态,不同的投资者类型的利益或多或少。

10.信用卡是否会分配,认证或允许?

这些选项之间的差异超出了本次讨论的范围。虽然细节可能看起来是疏远的,但这实际上是一个基本的,有时有时是讨论的问题。起草法律的重要事项正在寻求来自多个知识渊博的缔约方的意见,特别是那些参与联合的人。

11.股权投资者可以将其对另一方对所有权实体的兴趣转移到另一方吗?

无法结束参与,迫使投资者在未来变化的情况下的可能性,这导致股权定价较低。相反,股权定价在自由流动,高效的市场中最大化。此结果是在分配模型下实现的,允许同步者增加和减去年份的投资者,以使投资者未致力于完整的LIHTC流。几个国家采用了这个模型。

12.国家强制遵守情况如何?

大多数法规将标准和后果纳入联邦LIHTC;联邦目的的会发生什么对国家相同。住房机构已监测联邦计划三十多年。这些要求的持续时间应对应于属性生成状态Lihtcs的年数。

结论

创建国家LIHTC是民选官员可以帮助承受能力危机和刺激本国经济的最好的决定之一。诺瓦德克 专业专业知识 在构建交易和实施租赁住房计划中可以提供帮助。