Lihte Lihtc Investor在Ozs中增加了重点

由...出版 布拉德斯坦普普2020年1月2日星期四
缩略图封面1月2020年

具有低收入住房税收抵免(LIHTC)交易的长期记录的组织正在进入机遇区(OZ)激励。

Aegon Real Assets US 2019年11月4日宣布,它在OZ内部关闭了它的第一个多型住宅房地产开发:AEGON RA与加利福尼亚州萨克拉门托克斯曼特郡克斯曼公司的子公司之间的6000万美元合资企业。

萨克拉门托是AEGON RA被认为是一个有吸引力的OZ市场的34个目标地铁领域之一。

AEGON已经投资于LIHTCS超过30年,并已成为16年以上的LIHTC Syndicator,但这并不是爱人的Lihtc-oz孪生趋势的开始。没有LIHTC股权 - 虽然有LiHTC的影响。

“在AEGON RA的机构投资总经理董事总经理Lynn Ambrosy说:”大约25%的LIHTC投资组合投资于全国各地的机会区。“ “我们没有获得那些具有机会的投资,而且我们已经在那些地方已经存在了。”

自1987年以来,AEGON拥有超过48亿美元的LIHTC股权投资,并在所有50个州创造了超过120,000个经济适用房。这一次,AEGON的重点是市场率多型家庭,因为它进入OZS投资。

“当2017年底通过机会立法时,仍有很多问题。我们有兴趣,但我们还没有准备好正式部署战略,“已婚讲话。 “正如我们所研究的那样,立法和许多问题都在路上得到了回答,我们已准备好将该战略添加到2019年第一季度的产品。”

Aegon的方法

爱人战略性地迁入了OZ。

“当我们进入任何新策略时,我们喜欢它是我们现有产品和专业领域的延伸,”Ambrosy说。 “机会区域是我们LIHTC平台的姐妹战略。 LIHTC的主要驱动因素与我们如何分析潜在机会区域投资也非常相关。“

AEGON使用了专有的定量策略来识别最适合在投资生命中获得增长的市场。 34个市场至少有250,000名居民,并根据就业增长,总体和千年人口增长,单户家庭负担能力,预期有效租金增长和交易量等筛选。

“这些市场具有最有可能满足我们参数的潜力,”Ambrosy说。 “当我们接近空间时,房地产必须工作。关于任何资金,如果潜在的投资不起作用,其余的不起作用。“

多局,但不是'实惠'

Ambrosy强调Aegon在多梦开发中的历史。

他说:“自1987年以来,我们投入了Lihtcs,并拥有劳动力住房股权计划,”他说。 “我们认为多梦是一个非常有吸引力的部门,特别是在考虑10年的持有要求(以ozs)以最大化税收福利时。”

在Ozs中进入多摩性住房是一种自然的行动。

“我们已经建造了机器,随着收购和资产管理人员,分销团队和已经在内部的所有其他支持功能,”Ambrosy说。 “我们没有从头开始创建它,我们以与我们的文化一致的方式推出它。”

孪生激励不容易

虽然Aegon目前与OZ激励奖励的Lihtcs与盎司激励,但未来不会统治它。他只是不认为这是一个完美的契合 - 他并不孤单。

对齐LIHTC和OZ激励的最大障碍是时间,而且性质通常不升值的事实。

“自1993年以来,我们已经参与了Lihtc,但在1993年成交,并没有明确的经济利益,对激励措施配对,”已宣布。

John Wiechmann,中西部股权集团总裁兼首席执行官,是一家非营利组织股权集团的非营利税收信贷综合组织,总部位于奥布纳奥布拉,通常与Aegon合作,同意Ambrosy-甚至在参加Lihtcs和OZ基金的交易后。

“我们做了一个,”Wiechmann说。 “这是一个200万美元的专有基金,与寿命保险公司,由五个LIHTC-OZ交易组成。”

第一个障碍通常是不同类型的投资者。

“高收入个人[谁从OZ激励中受益]通常不能由于被动活动损失规则和银行[主要的LIHTC投资者]而不是定期丢弃大量资本收益,因此“Wiechmann说。

这意味着不同的投资者和不同的需求 - 不同的时间表。

“挑战正在通过资本需求的时间来介绍收益,”Wiechmann表示,大多数LihTC的发展涉及长期规划,而OZ投资者在创建事件后有六个月的窗口投资资本收益。

另一个大障碍是大多数Lihtc属性在前10年失去价值,否定了OZ激励的一个好处,这使得投资者在十年后重置基础。

“对股票投资者来说,LIHTC投资往往没有剩余价值,”已宣布。 “然而,根据投资者资本账户的地位,仍然可能存在一些经济效益。”

这可能会创建一个窗口,其中匹配oz和lihtc可能有意义。

当孪生作品时

“如果您查看使用要投资机会的无关资本增益,您不仅可以推迟为联邦所得税的资本增益支付,但您也可以将您的税率减少10到15百分比,取决于您投资机会基金的投资,“Ambrosy表示。 “此外,如果持有10年或更长时间,投资者还可以消除对机会资金投资产生的新增的资本增益。如果您没有投资于价值欣赏的交易,则不会获得对投资升级的真正利益。但退出税如何?您的投资可以在10年底享受退出税吗?“

可能是。

然而,配对最自然的情况是影响投资,例如经常由桥房,非营利的西海岸开发商进行桥房。桥梁预计将尽快完成其第一个OZ-Lihtc Twinning交易,还有更多即将到来。

“我们对此看涨,但我们仍然试图破解坚果,”桥房兼桥房行政副总裁Kimberly McKay说。 “在路上,我们有一个我们完全计划这样做的项目。我们希望在2020年关闭我们的第一笔交易。“

桥梁管道中的许多属性都处于OZ,因此开发人员可以了解已经支持其开发oz资金的高净值的个人。

“[配对是]不是一些巨大的好处,但它带来了另一个投资者,如果你能得到一个富裕的社会思想的投资者,”McKay说。

Mckay承认,LIHTC-OZ事务的返回显着低于其他OZ选项。 “这需要一个动力的人,”麦凯说。

Ambrosy同意配对交易可能涉及社会影响的投资动机。

“这对社会负责任的投资立场等级高,”Ambrosy说。 “我认为有机会结合两个激励措施的好处,但它并不像普遍存在。”

未来

由于AEGON和其他经济实惠的住房开发商和资产管理公司进入OZ空间,继续对激励措施的选择继续。

Wiechmann认为,Lihtc-oz队伍将主要感谢运气,而不是一个长期战略。

“在我看来,人们对孪生太兴奋了,”Wiechmann说。 “它更加偶然[它的工作原理]。”

McKay说,配对作品时,盎司投资的输注会产生显着差异。

“我认为这是一个加速的工具,”Mckay说。 “你可以在建设期间获得资金,减少您的兴趣或以永久贷款定时,并降低风险。它提供了一些杠杆来拔出服务项目。“