El Paso Rad Development达到里程碑,眼睛饰面线

由...出版 布拉德斯坦普普2017年10月6日星期五

没有保证它会起作用,但埃尔帕索市房屋委员会(Hacep)的两年后,开始使用美国住房和城市发展(HUD)租赁援助示范(Rad)计划,Hacep达成一个主要的里程碑。

我完成了阶段。

通过低收入住房税收抵免(LIHTC)股权进行翻新近1,600公屋公寓,并搬到了第8条合同。所有6,300个hacep家庭的全面转换 - 哪个大约6%的El Paso,德克萨斯州,人口 - 是在轨道上。

“这是一个非常困难和令人兴奋的转型,”Hacep首席执行官(CEO)杰拉尔德·康森说。 “我们非常满意通过第一阶段,因为它已经证明了我们可以在经济上和身体上进行的概念。”

5月5日,HACEP及其合作伙伴庆祝了美国最大RAD倡议的第一阶段的正式完成:1,590间公寓横跨13家。除了RAD开发之外,结束了包括294个家庭重建的两个属性。目标是将Hacep的住房投资组合恢复到2020年。已经有2,500个家庭举措,创造了500个工作岗位,投入超过5.5亿美元。

“我们正在保护自己从[联邦]预算下滑,”Cichon说。 “公共房屋将于2020年在El Paso中停止存在。该国14最大的公共住房机构将在未来2年半上停止拥有公共住房。”

Nick Hoehn,德克萨斯州德克萨斯州奥斯汀的合伙人,办公室曾在交易中,将这作为一个地标。 “Hacep及其合作伙伴采取了一个新的计划,并显示了它如何工作,”Hoehn说。 “他们的成功是证明他们对住房的承诺和热情。这个发展表明,即使在这种大规模的情况下,也可以通过公私伙伴关系杠杆杠杆。“

期刊2017年10月HUD照片1

图片:由El Paso市的住房权威提供礼貌
El Paso公共房屋的居民开始在今年春天搬回更新和改进的公寓。

往返的道路

HUD在2012年宣布RAD主动之后不久,HACEP已经上手了。

“Hacep真的进入并提交了整个投资组合被转换,”一位LIHTCS的Syndicator,三位投资者,三位投资者的总监William Teschke表示,他合并为康复的股权超过7600万美元。 “他们被授予全国各地的前60,000个单位的10%。”

该项目分为三个经线,第一个包括1,590公寓。亨特公司 - 包括当时的Alden Capital Partners-成为共同开发人员和Syndicator。阿登于2015年独立于亨特。

RAD程序为每个人都是新的。

“有很多东西,”亨特公司公共基础设施资本市场总裁Robin Vaughn说。 “我们是开创性的,这是发生的最大的RAD发展。这是贷方,辛迪斯,房屋委员会,每个人的第一个。“

移动家庭

最大的障碍正在迁移居民。公寓的入住率为98% - 许多居民是老人,残疾人或两者。

“我们不得不移动1,590户,其中一些家庭两次,”特斯查科说。 “hacep有一个非常好的搬迁团队。这是最令人印象深刻的事情之一。他们聘请了合适的人民,并创建了自己的软件来处理所有移动的复杂性。搬迁始终是投资者在这样的项目上最大的问题和担忧之一,但是Hacep准备好在大规模上处理它。他们应该得到荣誉。“

Cichon表示,这并不像搬家人那么简单。他将这些事情视为靠近所需的服务和学校,在附近的看守亲属和搬到新财产的身体挑战的居民。

“我们最大的创新创造了一个客户服务模式,创造了一个空缺和地址列表,以及人类需要,”Cichon说。 “我们创建了自己的软件,不得不收集家庭厨师的信息学校,公交车站和医院的地方,占用和未被占用的单位等。我们必须创建软件调查和覆盖,以便我们可以将人们放在合适的单位。物流很重要。除了自然灾害区之外,我们找不到这样的地图。“

履行LIHTC和HUD计划的要求也存在挑战。

“与RAD和税收税务额相互矛盾,”Vaughn说。 “在公共房屋中,无论收入如何,居民都有权回归。但是,LIHTC规则与[由于收入限制]发生冲突。您还具有现有居民具有可访问性需求的情况,单位大小要求 - 这意味着卧室的数量和返回权的数量。在某些情况下,LIHTC规则要求我们更改可访问单元的卧室混合。因此,当单位规模不再存在于他们的属性作为可访问单元时,挑战将成为如何容纳有权返回的居民返回。“

尽管有那些障碍,但挑战的准备工作很少有很少的打嗝。

“城市官员没有投诉,”Cichon说。 “我自己只处理了一些抱怨。搬迁团队成员拥有社会服务背景,因此从居民的角度来看,这一直非常成功。“

并发症

搬迁不是唯一的问题。

特斯查科说,与HUD的会谈有时是复杂的。 “将这许多属性结合成一个交易是新的。我们为所有1,590个单位准备了一个地面租约,然后HUD要求我们做13 [每个房产],“Teschke说。 “只有很多方面都难以导航。”

而且,有很多人参与其中。

“对我们重要的另一件事是每周电话会议,”沃恩说。 “这涉及整个团队的身份。有时有20或30人:贷方,辛迪斯,建筑师,住房管理局,承包商等。“

承包商是莫斯和员工,建筑师是Fugleberg Koch,土木工程由SLI完成,ADA设计由Fokus进行建筑。

期刊2017年10月HUD Infographic

得到教训

完成第一阶段的完成有很多课程。

“对于现在的每个人来说,这对现在能够说该项目已经成功建造,”特斯查克说。 “我们很高兴是它的一部分。对于Aldh,我们的名字附加到这个项目有助于自己作为一个具有RAD专业知识和体验的Syndicator,在构建大型和复杂的交易方面。“

沃恩说这个过程很复杂,结果很好。 “最终产品看起来与预期好容或更好,”Vaughn说。 

在Rad World,Hacep及其合作伙伴是摇滚明星。

“这不仅仅是在这里打电话,这就是我们去行业活动时,我们会被淹没,”Cichon说。 “我们可能有20个住房当局在过去的20个月内出现,才能与我们的员工见面,也许七到10人一次。我们也得到了很多电话。“

Hacep的一些课程是其作为先驱的作用。

“你需要有完成它的合作伙伴或者直观地提出解决方案,”Cichon说。 “我们不得不找到创新的人。这就是为什么亨特和阿尔登很棒。其他学习的事情是您需要与社区需要的触摸和沟通量。“

下一步

随着第一阶段完成,HACEP及其合作伙伴正在将新建的公寓转化为RAD计划,并准备在将在2020年运行的阶段进行翻新最终的3,000公寓,额外的500项职位,并将投资达到13亿美元。 

Cichon表示,德州奖励Lihtcs如何发挥重要作用。

“对于前1,600人,我们不得不等到税收抵免在八月奖励到关闭。但是他们改变了国家法律,允许在年内多次关闭,“Cichon说。 Hacep在该计划的前24个月内完成了25税收抵免结束,并在2017年底之前六次到期。 

结果是该机构的新作用。

“我们将政府实体和减少人员减少50%,以有效运营 - 但我们仍然必须满足客户的需求,”Cichon说。 “我们转移到一个作为私人实体倾斜的精益组织。这是一个重大变化,减少员工并改变心态。“

那种改变将继续。

“在未来五年内,[hacep是]将是一个完全不同的商业实体,”Cichon说。 “而不是作为一个收到纳税人资金的机构,以容纳低收入人群,我们将成为一个生产国,这些制片人在没有纳税人援助的情况下为自己的收入流提供住房。我们的计划是在经济上生长。“

目标也转移了。

“我们正试图考虑我们能对El Paso产生积极的经济影响,”Cichon表示,抓住了一个17层的高层建筑Hacep将使用历史税收抵免作为一个例子。 “我们希望将低收入住房用于高机会地区,然后让我们成为经济变革的司机。 RAD是旅程,而不是最终产品。最终产品是您有钱创新的机会。它稳定了住房问题,并允许将来的投资。“

RAD的先驱朝着下一阶段移动。 

期刊2017年10月HUD FinanceBox